ŠTO JE TO PRUŽANJE UGOSTITELJSKIH USLUGA U DOMAĆINSTVU ?
LEGALNI I POREZNI STATUS OVE USLUGE I NJENA POVIJEST
Smještaj u domaćinstvu / kućanstvu označava ugošćavanje turista u obiteljskoj kući ili stanu gdje imamo na raspolaganju sobu, apartman, kuću za goste, kamp parcelu ili slično.
Jednostavnim rječnikom rečeno, radi se o mjestu gdje možemo primiti goste / turiste na noćenje. Ta se usluga plaća a ima status usluge turistima pa je, za razliku od stanodavstva, posebno zakonski regulirana.
Još se 1937. godine u drugom broju časopisa „Glasnik udruženja jadranske straže“, piše o „sezonskom izdavanju soba i davanju hrane u turističkim mjestima“. Ovaj oblik usluge tada se naziva „kućnom radinošću“. „Kada se izdaje stan ili daje hrana u obimu kućnog rada, takav rad neće se smatrati ugostiteljskom radnjom“.
„Kućna radinost koju pojedinac samostalno obavlja prema mjesnim običajima, pored vlastitog kućnog gazdinstva, bez prava na primanje porudžbina, sam ili uz pomoć članova porodice, u prostorijama svog stana, ne potpada pod Zakon o radnjama“.
SMJEŠTAJ U DOMAĆINSTVU – ODRŽIVI TURIZAM
Od tada pa do danas sačuvao se je ovaj održivi način ugošćavanja gostiju u već postojećim, izgrađenim stambenim objektima u s izuzetkom, u Hrvatskoj neopravdano ukinutog, pansiona u domaćinstvu.
Jedno od načela održivog turizma je upravo to da se kod razvoja turističkih kapaciteta najprije uzme u obzir sve što je već izgrađeno, pa čak napušteno i ruinirano, kako bi se stavilo u funkciju turizma.
Izgradnja novih objekata koji bi služili isključivo turizmu, mora biti po najstrožim ekološkim normama ali i njihovo funkcioniranje usklađeno s pravilima održivog turizma.
Takvi objekti ne smiju štetiti okolišu i moraju donositi korist lokalnoj zajednici, zapošljavati lokalne ljude, koristiti lokalne namirnice i usluge a sve po „fair trade“ uvjetima – uz plaćanje poštene naknade.
Ipak pod pritiskom kapitala grade se i dalje pretežito objekti koji ne udovoljavaju navedenim normama. Većina tih objekata ne služi za stanovanje već za provođenje slobodnog vremena vlasnika koji prebivalište nemaju u istoj jedinici lokalne samouprave u kojoj su vlasnici takvog objekta.
NERAZUMIJEVANJE TEMATIKE
Kad ne poznajete dobro tematiku a imate informaciju samo iz jednog izvora, onda je mogućnost pogrešnog tumačenja velika. To se upravo događa u zadnje vrijeme. Zato svjedočimo javno komuniciranim prijedlozima za dodatno oporezivanje upravo domicilnog stanovništva. Domicilno stanovništvo živi, plaća poreze i doprinosi održivosti lokalne zajednice a za uzvrat bi od svoje jedinice lokalne samoprave trebali dobiti dodatni porez.
DISKRIMINACIJA LOKALNOG STANOVNIŠTVA
Ovakav prijedlog je diskriminatoran zbog toga što bi se njime diskriminiralo jednu grupaciju stjecatelja dohotka od imovine i imovinskih prava. Diskriminirani bi bili oni građani koji pretežito imaju prebivalište u mjestu u kojemu pružaju uslugu najma smještaja turistima i već plaćaju porez na prvi dohodak jedinici lokalne samouprave u kojoj iznajmljuju smještaj turistima.
Za razliku od te grupacije imamo i grupaciju građana koji imaju u vlasništvu nekomercijalni turistički smještaj u stanovima za provođenje slobodnog vremena u JLS u kojoj nemaju prebivalište. Oni svojim porezom na prvi dohodak ne pridonose proračunskim sredstvima JLS-a u kojem imaju takav smještaj.
Također, svi drugi stjecatelji dohotka od imovine i imovinskih prava tim se prijedlogom ne razmatraju. Nadalje, svako novo troškovno i porezno opterećenje utjecat će na smanjivanje obujma legalnog, registriranog najma smještaja turistima, a povećavati sivu zonu, u kojoj već imamo 300.000 stanova, većinom u stranom vlasništvu.
U toj se sivoj zoni ne plaća turistička pristojba, osim manjeg dijela paušala za vlasnike po 10 eura na godinu, a ne plaća se ni porez na (drugi) dohodak .
KOLIKO POREZA PLAĆAJU DOMAĆINI ?
Vlasnici stanova koje iznajmljuju turistima najizdašniji su platitelji PDV-a jer zbog iznajmljivanja imaju povećane troškove energetskih, komunalnih usluga, usluga održavanja, povećanu potrebu trošenja potrošnog materijala… Na sve to plaća se PDV bez prava povrata.
Paušalni porez, sastoji se od tri djela: paušalnog poreza na dohodak, paušalne turističke pristojbe i turističke članarine te iznosi prosječno 100 eura po krevetu.
Dohodak od iznajmljivanja smještaja turistima u grupi je dohodaka od imovine i imovinskih prava, što je tzv. drugi dohodak. Takav porezni status ‘iznajmljivača‘ ne može se izdvojiti od ostalih iz te porezne grupe (dohodak od iznajmljivanja stanova, poslovnih prostora, vrijednosnica, dividendi i sl.).
IZNAJMLJIVANJE PRAVNOG SUBJEKTA ZA DRŽAVU NEPOVOLJNIJE
Ako bi vlasnik stan unio u trgovačko društvo kao dugotrajnu imovinu imao bi pravo obračuna amortizacije po stopi od pet posto na 20 godina. S obzirom na to da je prosječna godišnja stopa prinosa na uloženi kapital u stan koji se iznajmljuje turistima šest posto, ostatak vrijednosti za oporezivanje bez obračuna troškova iznosio bi jedan posto godišnje na vrijednost nekretnine.
Kad bi se knjigovodstveno oduzeli svi pripadajući troškovi poslovanja, porezne osnovice ne bi ni bilo. Ako bi vlasnik stana bio u sustavu PDV-a od početka investicije mogao bi ‘prebijati‘ PDV ulaznih s izlaznim računima pa ne bi plaćao ni PDV.
To je što se fiskalnih i parafiskalnih davanja tiče. Što se tiče koristi za nacionalnu ekonomiju, turist na smještaj troši 25 do 35 posto svojega proračuna za putovanje. Ostatak troši na transport, hranu, kupnju, zabavu i sl. Što znači da svaki turist iz smještaja u domaćinstvu obilato ‘podmazuje‘ nacionalnu ekonomiju potrošnjom, gdje, naravno, plaća i PDV.
INVESTICIJA VELIKA A ZARADA MALA
Dohodak koji se ostvaruje pružanjem usluga smještaja u domaćinstvu nije dovoljan za podmirenje svih životnih troškova jedne obitelji i za održavanje objekta te plaćanje svih davanja vezanih uz stjecanje tog dohotka.
Prosječno smo u 2019. imali po domaćinstvu šest kreveta i ostvarivali bruto 6000 eura dohotka.
No, bez tog dohotka velika većina iznajmljivača ne bi mogla podmirivati sve životne troškove, što zbog malih mirovina, što zbog porasta troškova života jedne višečlane obitelji.
Možemo reći da se od iznajmljivanja ne može živjeti, ali i da se bez iznajmljivanja – ne može preživjeti.
Ulaganja u turistički smještaj su velika. Uzme li se u obzir da je godišnji prinos na uloženi novac od iznajmljivanja smještaja turistima šest posto, da su troškovi i davanja dosegli 50 posto prihoda, da investicijsko održavanje iznosi jedan do dva posto godišnjeg prihoda, odnosno da se svakih deset godina smještaj mora temeljito obnoviti, povrat investicije je dugoročan i očekivan tek za 15 do 20 godina.
NAJISPLATIVIJA TRANSAKCIJA – PRODAJA
Ono što je prava vrijednost to nije iznajmljivanje već vrijednost nekretnine, koja se materijalizira u trenutku prodaje objekta, a to je sve učestalija pojava. Kod takvih transakcija sve češće kupci postaju stranci. Čak 80% kupaca nekretnina na atraktivnim područjima jadranske Hrvatske su stranci.
Što to znači za jedinice lokalne samouprave ? Ljudi koji nemaju prebivalište na području jedinice lokalne samouprave u kojoj su vlasnici nekretnina ne plaćaju porez na dohodak od nesamostalnog rada, samostalne djelatnosti i mirovina toj JLS, njihova djeca ne idu u vrtiće i škole u toj sredini, oni ne borave tamo svih 12 mjeseci i njihov se doprinos održavanju života lokalne zajednice ne može mjeriti s obiteljima koje tu stalno žive.
Osim toga dijelovi naselja u kojima su vlasnici stanova stranci većim su djelom godine prazni. To nije poticajno okruženje za pokretanje gospodarskih uslužnih djelatnosti a sama atmosfera u takvom naselju nije dobra za privlačenje turista tijekom cijele godine. Zbog izgradnje takvih stanova dodatno je opterećena komunalna infrastruktura pa nerijetko dolazi do “sloma sustava” kod vršnih opterećenja.
NAJBOLJE REGULIRANO IZNAJMLJIVANJE U EUROPI
Kada govorimo o evidentiranom i neevidentiranom smještaju u domaćinstvu često se stječe dojam da Hrvatska ima u Europi najveći postotak smještaja u domaćinstvu prema ostalim vrstama.
Stvarnost je zapravo sasvim drugačija. U puno većim zemljama od Hrvatske evidencija smještaj u domaćinstvu, legalni smještaj je tek u povojima. Te zemlje imaju daleko više smještaja u domaćinstvu od Hrvatske ali on je apsolutno u sivoj zoni.
Jedini smo, ili među rijetkima, osim sustava kategorizacije, uspostavili sustav eVisitor. To je informacijski sustav koji uz prijavu i odjavu gostiju omogućuje obračun i kontrolu naplate turističke pristojbe, obradu i analizu podataka te izvještavanje u statističke svrhe.
Osim toga, eVisitor sadrži i registar svih pružatelja usluga smještaja i njihovih smještajnih objekta na području Hrvatske, odnosno sve bitne podatke o iznajmljivačima uključujući prihod.
Legalni smještaj u domaćinstvu ima znatan udio u ukupnim turističkim rezultatima Hrvatske. Tijekom 2022. u Hrvatskoj je ostvareno oko 105 milijuna noćenja, od čega najviše u privatnom smještaju, oko 47 milijuna.
UMJESTO POTICANJA LEGALIZACIJE – STIGMATIZACIJA
Iz svega navedenog jasno je da je interes države, jedinica lokalne i regionalne samouprave imati što veći legalan obuhvat iznajmljivanja smještaja turistima.
U suprotnom, od istog ili većeg broja turista bit će manje prihoda za javni sektor. Neće biti moguća kontrola kvalitete niti marketing ili bilo koji oblik legalnog poslovanja drugih subjekta poput turističkih agencija, s takvim, nelegalnim turističkim smještajem.
Treba imati na umu i to da hrvatski i građani europske unije imaju slobodu kretanja i boravka bilo gdje u EU 90 dana u 180 dana. To znači da stranci vlasnici nekretnine i njihovi prijatelji mogu boraviti tri mjeseca bez plaćanja davanja i bez prijave boravka u Hrvatskoj na sasvim legalan način.
NAJVEĆI KUPCI DOMAĆE KOMPONENTE
Domaćini su najveći kupci domaćih proizvoda i usluga; oni bukvalno hrane tisuće dobavljača namještaja, sanitarija, bijele tehnike, digitalne tehnologije, posteljine, suđa i posuđa, bazenske opreme, agencijskog posredništva, financijskog poslovanja, osiguranja… ali i tisuće malih i srednjih poduzetnika u građevinarstvu, unutrašnjem i vanjskom uređenju, hortikulturi… Ulaganja u objekte turističke namjene su velika i stalna.
Zbog značaja za mnoge strukovne grupacije “iznajmljivači” su svjevremeno bili objeručke prihvaćeni kao Zajednica obiteljskog turizma u Hrvatskoj gospodarskoj komori.
Zbog iznimnog interesa njenih članica za ovo najjače hrvatsko tržište proizvoda i usluga za smještajne objekte u turizmu, bilo je pokrenuto međusektorsko povezivanje s Zajednicom obiteljskog turizma kroz platformu HGK.
Ukidanje ZOTa dogodilo se u isto vrijeme kad je pokrenuta i kampanja stigmatizacije smještaja u domaćinstvu. Vrijeme će pokazati da li je to bio dobar potez u procesu razvoja i unapređenja turizma s hrvatskim predznakom.
www.nedopinezic.com