Kategorija: gospodarstvo

Objavljeno

Obiteljski smještaj u turizmu

 

Kako dalje 2 – bitka za opstanak

Koncem prošle, 2024. godine i u prvom tromesječju ove 2025. godine prezentirali smo u nizu predavanja pod naslovom „Kako dalje ?“ nove okolnosti poslovanja s kojima se suočava obiteljski smještaj.

Izazovi u 2026.

Neki noviteti, poput povećanog paušalnog poreza na dohodak, postupnog ukidanja mogućnosti iznajmljivanja smještaja u zgradama već su stupili na snagu. Ovih dana na naplatu stižu i prva rješenja o porezu na nekretnine. U idućoj godini će se napraviti planovi upravljanja destinacijom za sva odredišta prve skupine, očekuje se usvajanje izmjena Zakona o gradnji s rješenjima za ili protiv mogućnosti etažiranja smještajnih jedinica u hotelima;  mogući su i novi porezni „udari“ na iznajmljivače koji su već najavljeni…

Istodobno svjedočimo o blagom padu potražnje za ponudom smještaja u Hrvatskoj u srpnju i kolovozu. Osjećamo i pritisak na cijene, odnosno cjenovnu osjetljivost turista. Vještina određivanja pravog  omjera vrijednosti za novac nešto je što sve više dolazi do izražaja.

Praktična rješenja

Kako se snaći u svemu tome i preživjeti ? Neka moguća rješenja prezentirana su u sklopu ovogodišnjih predavanja „Kako dalje ?“. Za početak iduće godine pripremamo novo predavanje pod naslovom „Obiteljski smještaj – kako dalje? 2“ s podnaslovom „Bitka za opstanak.

Pripremamo analizu turističke sezone 2025. ,osvrt na međunarodna geopolitička kretanja, osobito u Europi, pregled stanja na nama najznačajnijim emitivnim tržištima i prijedlog  kratkoročnih i srednjoročnih mjera za opstanak obiteljskog smještaja na razini općine, grada ali i jedne obitelji.

Mjere dijelimo na društvene / komunalne u okviru izrade plana upravljanja destinacijom i individualne na razini svakog nositelja rješenja o kategorizaciji smještaja u domaćinstvu.

Što može napraviti općina, grad da zadrži visoku razinu legalnog smještaja, da poboljša uvjete poslovanja svojih obiteljskih mikropoduzetnika u turizmu ?

Što može napraviti iznajmljivač da poboljša svoju tržišnu poziciju i smanji troškove poslovanja ?

S prezentacijama krećemo odmah nakon Nove Godine, rezervirajte svoj termin na vrijeme 😊

www.nedopinezic.com

Objavljeno

HERCEGOVINA – NEISTRAŽENA DESTINACIJA

 

Hercegovina je danas jedna od najperspektivnijih turističkih destinacija u zaleđu jadranskog mora. Taj prostor „hinterlanda“ udaljenje samo pola sata vožnje od turistički najrazvijenijeg dijela Hrvatske. Ako se odlučite, možete krenuti iz Dubrovnika ili Splita prema Trebinju, Mostaru, Čapljini ili Međugorju na poludnevni izlet automobilom ili cjelodnevni biciklom. Toliko je taj prelijepi kraj blizu najvećoj koncentraciji turista i najprometnijim aerodromima na hrvatskoj obali.

Hercegovina je još uvijek svoja

Za razliku od brojnih turističkih destinacija koje su pod navalom investicija počele gubiti svoju autentičnost, Hercegovina još uvijek živi i čuva svoj autentični stil života.

Bile su rane 80-e 20.stoljeća. Šestero djece, Ivanka Ivanković, Ivan Dragičević, Ivan Ivanković i Milka Pavlović doživjelo je ukazanje Majke Božje na brdu Crnica. U tadašnjoj Socijalističkoj Jugoslaviji ovakva pojava koja je prouzročila sve veći interes hodočasnika iz svih tadašnjih republika nije dočekana dobro. Ubrzo je fra Jozo Zovko uhićen a sadržaj Svetog Pisma iz Biblije korišten je kao „dokazni materijal“ u namještenom procesu. Naravno da je sve to još više povećalo interes za putovanje u Međugorje. Tako je i naša obitelj krenula na tada nepoznat i prilično naporan put Jadranskom magistralom s otoka Krka, prelazeći nedavno otvoren „Titov most“ (sada Krčki most).

U Čitluku smo dočekani kao rodbina, primljeni u obiteljsku kuću na noćenje, poslužen nam je krjepki obrok od domaćih namirnica. Idućeg dana isto, bogat doručak, fina večera. Plaćanje ? Ništa ! U tada izuzetno siromašnom kraju skromni su  ljudi podijelili s nama koji smo došli s razvijenog turističkog otoka Krka, sve najbolje što su imali.

Desetljećima kasnije, nakon teških ratnih i poratnih vremena, Međugorje je ostalo svjetionikom vjere – u dobro, u ljude, u zdravlje, u sreću…Iako je Međugorje danas razvijeno turističko odredište s bogatom ponudom smještaja u hotelima, kampovima, apartmanima, taj duh blaženstva još uvijek „lebdi u zraku“. Barem ja imam takav osjećaj a dijelim ga sa stotinama tisuća ljudi iz cijeloga svijeta koji dolaze i vraćaju se zbog tog „hercegovačkog osjećaja“.

Zanimljivo je da sam isti osjećaj imao i na mnogim drugim mjestima u Hercegovini bez obzira na nacionalnu ili vjersku pripadnost ljudi na tom mjestu.

Susret s ljudima posebnog kova

Park prirode Blidinje. Jedno posebno mjesto u predivnom prirodnom okruženju. Masna Luka, franjevačko utočište za svakoga tko traži obnavljanje veze sa sobom ili Planinarski dom na Via Dinarica dužinskoj stazi ili „Hajdučke vrleti“…sve su to posebna mjesta s posebnim ljudima. Hotel i restoran „Hajdučke vrleti“ nastao je „iz inata“ na tromeđi županija, „ničijoj zemlji“. Podigao ih je poseban čovjek, vizionar koji je vidio svjetlu budućnost na kraju pogubnog rata. „Hajdučka krv“ Vinka Vukoja Lastvić, prerano preminulog poduzetnika, utrla je temelje jednog boljeg, s prirodom sljubljenog života njegovih nasljednika. Njegova kćer Marija Vukoja Lastvić ambasadorica je pravog hercegovačkog gostoprimstva temeljenog na izvornim vrijednostima ove posebne regije. Uz nju tu su još mnogi drugi dragi ljudi koji su zadržali onaj topli duh iz vremena prvih hodočasnika u Međugorje. Nada Šarić, „šaptačica biljkama“ koja u suradnji s prirodom, sa svojom obitelji proizvodi pripravke za dušu i tijelo, jedna je od osoba koje nose brand Hercegovine. Ako vas pak put nanese u Ljubuški, hotel „Bigeste“ ugodno će vas iznenaditi kvalitetom usluge ne samo smještaja već i restorana, slastičarne i ljubaznošću osoblja mentoriranog od strane vrsnog ugostiteljskog pedagoga i znalaca Stjepana Primorca.

Hercegovačka vinska cesta

Hercegovačka vinska scena zlatna je nit koja povezuje cijelu Hercegovinu. Nedavno su na Decanteru Bosanskohercegovačka vina osvojila čak 48 medalja, od čega 10 srebrnih i 38 brončanih. Blatina, Trnjak, Žilavka, „trolist“ iz Hercegovine okićen je svjetskim srebrom. Od Istočne Hercegovine i vinara udruženih u udrugu „Vinos“ pa preko „Vinske ceste Hercegovine“, od Trebinja, Ljubuškog do Crvenog Grma, sve brojniji i izvrsniji vinari nude „Hercegovinu u čaši“. Vinska kultura dio je „kulture stola“ u Hercegovini a najupućenije poznavateljice vinske scene su sjajne promotorice Hercegovine Stanislava Borovac, Mirna Jelčić i Ruba Velagić. Da su hercegovačke žene poduzetne i odrješite to je na daleko poznato ali i muškarci su ravnopravni u tom pozitivnom natjecanju. Može se reći da su vinari čvrstog karaktera kao i njihova vina. A sva su vina  dobra do izvrsna. Hercegovina, nekad „domovina“ cijenjenog duhana, danas postaje sve cjenjenija vinska i maslinarska regija. Sljubljivanje domaće autohtone hrane počevši od kruha i uštipaka do raznih pita, ovčjeg i kravljeg sira (poznati livanjski sir), mesa ispod saća / peke ili janjetine na ražnju, pastrve na žaru, pure, variva od raštike, juhe od bundeve… s odabranim vinima zaokružuje hercegovački gastronomski doživljaj za pamćenje.

Domaćinski smještaj

Moj prvi izbor je, kad god je to moguće, smještaj kod domaćina. Time dobivam ne samo udoban smještaj već i interakciju s predstavnicima lokalne zajednice. Kad te netko primi u svoj dom to je u zapadnoj kulturi najviši stupanj gostoprimstva. U vlastiti se dom pozivaju samo najbolji prijatelji. U Hercegovini ćete naći izvrsne domaćine u obiteljskim restoranima, obiteljskom smještaju, obiteljskim pansionima i hotelima. Treba priznati da se ovdje dobra usluga pruža i u većim hotelima i turističkim kampovima i naseljima. Svugdje su prisutni ta gostoljubivost i „izlaženje u susret gostu“ i više nego što to nalažu uobičajene norme.

Aktivni turizam

Ako je po nečemu zaista posebna, Hercegovina kao i cijela BiH idealna je destinacija za aktivan odmor. Planinarenje, bicikliranje, rafting, najrašireniji su oblici aktivnog turizma. Cikloturizam se oslanja na izvrsno organizirane biciklističke klubove i udrugu „Hercegovina Bike“ čiji članovi su i najbolji Ciklo vodiči. Najpoznatiji „biciklistički guru“ je Toni Zorić, aktualni predsjednik Biciklističkog saveza Bosne i Hercegovine. Toni i ljudi vezani uz biciklizam u BiH već godina podižu „letvicu“ vrhunskih sportskih biciklističkih događanja ali i organiziranih „biciklijada za svakoga“ od kojih je ona trasom nekadašnje „Ćirine pruge“ najpoznatija. Uz Anu Soldo, Ivana Jurilja, Renatu Kolobarić i suradnike, cikloturizam je u Hercegovini zaživio kao jedan od najboljih načina za upoznavanje destinacije. U tome su pomogli i brojni međunarodni projekti razvoja aktivnog i održivog turizma koje su ovi vrijedni ljudi znali dobro iskoristiti.

Planinarenje u BiH  je nešto kao što je „šetnja po rivi“ kod nas na otoku. U Hercegovini kao i u cijeloj BiH djeluju brojna odlično organizirana planinarska društva. Iz redova planinara „regrutiraju“ se i volonteri – spasitelji organizirani u Gorsku službu spašavanja. Planinarenje je postalo i turistički atraktivno pa su ljudi koji vole i poznaju planine pokrenuli avanturističke turističke agencije koje nude razne ture, od jednodnevnih do višednevnih, od jednostavnijih do izazovnih. Jedna od najpoznatijih ruta je „Via Dinarica“, dužinska planinarska transverzala koja počinju u Sloveniji i završava u Albaniji. Za cijelu stazu potrebni su mjeseci pješačenja ali najzanimljivije dionice se mogu, uz pomoć turističkih agencija, propješačiti za nekoliko dana. Green Visions https://greenvisions.ba/en    je jedna od prvih ako ne i prva osnovana agencija za ovu vrstu aktivnog odmora. Od velike pomoći za snalaženje u okolišu  je i platforma Outdooractive https://www.outdooractive.com/en/   koja u svoj sustav uvrštava  brojne točke od interesa aktivnih turista.

Prirodne ljepote i atrakcije Hercegovine

Da budem iskren, meni je sve u Hercegovini lijepo. Trebinje, Mostar, Široki Brijeg, Blagaj, Žitomislići, Stolac, Počitelj, Livno … Neretva, vodopad Kravice, spilja Vjetrenica prvi prirodni fenomen Hercegovine upisan na listu UNESCO-a , Peć – Mlini, Ravlića pećina, Trebižat, Buna, Stećci,Daorson, Humac, Hutovo blato… već spomenuto Međugorje, Blidinje. Ako ste raspoloženi za istraživanje, u Hercegovini možete provesti dane i dane u otkrivanju uvijek nečeg posebnog. Od velike pomoći u istraživanju bit će vam Stanislava Borovac, vodič i ambasador Hercegovine. Stanislavu možete vrlo jednostavno naći – zaustavite prvog stanovnika u nekom mjestu i pitajte za Stanu ali bolje da joj se u naprijed najavite mailom, jer Stana živi i radi „100 na sat“: stanislava@hercegovinabike.ba .

Ljudi

Možda ste već zaključili da žene u Hercegovini imaju jako važnu ulogu. I u pravu ste. One su posebne. Muškarci također. Nije neobično naći se u društvu gdje su oko vas momci viši od 190 cm, sportaši, pasionirani biciklisti, planinari, speleolozi, raftingaši, ljubitelji prirode, vinogradari i vinari, vrsni ugostitelji. Svi će vas srdačno primiti kao dragog gosta. Pored svih ljepota Hercegovine druženje s ljudima na kraju ostaje najdublje urezano u sjećanje. Zbog njih se i vraćamo u Hercegovinu na nastavak istraživanja. Hercegovina je još neispričana priča. Svaki posjetitelj svojim utiscima kreira dio priče o neistraženoj destinaciji u zaleđu hrvatskog Jadrana, samo pola sata vožnje od Dubrovnika ili Splita. A kad ste već tamo …

Nedo Pinezić

 

Objavljeno

KAKVA JE BUDUĆNOST KOMERCIJALNOG SMJEŠTAJA U TURIZMU ?

Hoće li nekretninska euforija uništiti konvencionalni turizam ?

Velika “glad” za ulaganjem u nekretnine zbog rastuće ekonomske krize koja prijeti biti jednom od najvećih u novijoj povijesti, može dovesti turizam kakvog poznajemo do svog kraja.

Povećani interes za ulaganje u nekretnine pojavljuje se onda kad prikrivena inflacija “jede” vrijednost novca, kad je narušeno povjerenje u stabilnost politike u okruženju, kad se akumulira veća količina “crnog novca” koji traži “pranje”…Ali i zlokobne prognoze o padu burzi, vrijednosti valuta, mogućoj depresiji… podgrijavaju potražnju za “sigurnim utočištem”. https://www.index.hr/vijesti/clanak/predvidio-je-recesiju-2008-godine-sada-tvrdi-da-sad-ide-prema-najvecem-kolapsu-ikad/2677388.aspx

Pojava novih, dostupnijih modela ulaganja u nekretnine

Naime na tržištu nekretnina pojavljuju se modeli kupovine nekretnina koji se prilagođavaju svačijoj ulagačkoj mogućnosti. Već se i sa 100 eura može participirati u fragmentiranom vlasništvu nekretnine. https://forbes.dnevnik.hr/financije/pet-nacina-ulaganja-u-nekretnine-kako-ostvariti-profit-na-trzistu-nekretnina/?utm_source=perplexity&fbclid=IwY2xjawK0y-JleHRuA2FlbQIxMQBicmlkETB4bGh0T0JxNFpVUjJld2oyAR6gjgXGc6yAdjTw0EUttUZtWBBOhqm5suE_QQvJ8NY3Cf1EIEfqtt-V2cwfxA_aem__qhmcxnJwbmwmdBfpmaGbA

Ulaganje u nekretnine je isplativije od ulaganja u plemenite metale, obveznice i virtualne valute SAMO AKO DONOSI PRIHOD OD NAJMA. U protivnom “ubija” likvidnost. Da bi se tome doskočilo, nove platforme nude “potpuni servis” ulagačima. To znači da osim kupoprodajnih transakcija platforme upravljaju i najmom, održavanjem i novom kupoprodajom. Tako se generira novi ekonomski ciklus puno dinamičniji od starog nekretninskog modela.

Nekomercijalni turizam

Povremeno korištenje nekretnina suvlasnicima i njihovim prijateljima nemoguće je zabraniti i jako je teško kontrolirati. Ako imamo na primjer 10 suvlasnika jedne nekretnine i nju koriste njihove obitelji i prijatelji to je već na razini prosječnog turističkog prometa po smještajnoj jedinici.

Stanova za odmor 2 do 3 puta više od komercijalnih apartmana

Točan broj stanova za odmor u Hrvatskoj još uvijek nije javno poznat. Špekulira se brojkama između 200.000 i 300.000. U 200.000 stanova prosječno boravi dnevno u glavnoj sezoni 800.000 ljudi, neformalnih turista. Njih nema u eVisitoru, ne plaćaju turističku pristojbu. Promet nije evidentiran, vlasnici tih nekretnina plaćaju isti porez na nekretnine kao i vlasnici komercijalnog smještaja u domaćinstvu koji ne žive na toj istoj adresi gdje iznajmljuju smještaj turistima. Takav smještaj je oporezovan dodatno i porezom na dohodak te turističkom pristojbom i članarinom, sve u paušalnom iznosu. Ovaj paket davanja zovemo “turističkim porezom na komercijalni krevet”.

Pravi nekretninski “boom” tek dolazi ?

Otvaranjem novih stambeno-nekretninskih resorta na najatraktivnijim područjima potpuno će se “razvodniti” klasično turističko tržište. Posjetitelja će biti još više, ljetne gužve veće a broj konvencionalnih turista manji. “Na papiru” će izgledati kao da smo ostvarili zacrtani cilj smanjenja turističkog prometa (“Održivi turizam prema Zakonu o turizmu”) a u naravi će se vršna opterećenja pojačavati uz manji porezni doprinos lokalnoj zajednici. Lokalna će zajednica imati sve jaču nelojalnu konkurenciju koja će im “otimati” goste a postupno će biti demotivirana čak i zakonski onemogućena u ostvarivanju drugog dohotka od turizma.

Tako ćemo postupno doći do “španjolskog sindroma”, turizmofobije uzrokovane izuzimanjem lokalnog stanovništva od koristi koju donosi turizam i predaje tog benefita u ruke stranim (nekretninskim) investitorima. Što se nakon toga događa možete pratiti u medijskim izvješćima iz Španjolske…

www.nedopinezic.com

 

Objavljeno

POSLJEDICE POSTUPNOG NESTAJANJA IZVORNOG OBITELJSKOG SMJEŠTAJA

 

Tradicijski, izvorni obiteljski smještaj polako kopni a snjime i atraktivnost hrvatskog turizma. Kako dalje ?

U novonastalim okolnostima pred nama je izazov sve neizvjesnije turističke sezone. Enormno povećanje poreza uz rapidni rast troškova na krilima trenutačno najviše stope inflacije u Eurozoni stavlja nas u nekonkurentan položaj. Krajnju cijenu povećanja svih ulaznih troškova plaća gost. Je li on to voljan platiti ?

Ekonomske krize su stalna, „valovita“, pojava u društvu. Na vrhu povoljnog vala turist putuje gdje želi i ne gleda na trošak. Kad se val „obrušava“, turistička su putovanja uvjetovana cijenom.

Rat u Europi, ratna kriza na bliskom istoku, trgovinski ratovi između SAD-a i Kine, energetska tranzicija, tranzicija automobilske industrije, nedostatak radne snage kao posljedica „bijele kuge“ u Europi, jačanje otpora domicilnog stanovništva prema imigrantima i posljedični politički otklon u desno; općenit osjećaj nestabilnosti i nesigurnosti, čini turistička putovanja nepredvidivima.

Svako novo jutro donosi novu neizvjesnost

Prijeteći carinski rat između USA i EU-a dodatno će ekonomski oslabiti već recesijom uzdrmana naša glavna emitivna tržišta.
Kupovna moć najšireg sloja stanovništva pada a imućnih nema dovoljno da bi se ostvarila očekivanja od nastupajuće turističke sezone.
Više nego ikad prepušteni smo svojim odlukama i potezima za preživljavanje turbulentnih vremena.

Drugi mandat američkog predsjednika Trumpa obilježit će proces “slowbalisation” – usporavanje globalizacije. To je nešto što vraća fokus na vlastite snage svake nacionalne ekonomije i Europske unije u cjelini. Kako dalje ? Ovo pitanje iz dana u dan postaje sve učestalije …

Što se događa na glavnom emitivnom tržištu ?

„Hrvatska je lani s njemačkog tržišta imala oko milijun noćenja manje nego godinu ranije te oko 140 tisuća manje njemačkih gostiju, što pokazuje da se postpandemijski balon potražnje ipak ispuhao, a konkurencija vratila.

Glavni turistički sajam u nama najvažnijoj njemačkoj pokrajini Bavarskoj se ove godine održao od 19. do 23. veljače. Za razliku od godina kad su redom zemlje partneri bile morske destinacije, ove godine je partnerska regija bila Bavarska šuma u Donjoj Bavarskoj. To znači da Bavarci naglasak stavljaju na vlastite turističke adute.

Prema istraživanju koje su sa sajma objavili, 50 posto Nijemaca koristi vlastiti automobil za odlazak na odmor, dok se 16 posto odlučuje za zrakoplov.
Tri posto ispitanika koristi svoj kamper ili karavan, dok dva posto koristi bicikl ili e-bicikl. Također, 47 posto Nijemaca odsjeda u hotelima ili pansionima, a na drugom mjestu slijede apartmani s 22 posto.

Prema istraživanju F.re.e., čini se da su Nijemci podijeljeni kada je riječ o pitanju jesu li im putovanja na godišnji odmor postala skupa. Njih 34 posto smatra da na putovanja ne troše više novca nego prethodnih godina, 28 posto ih smatra da troše više.

Za Bavarce su najtraženije destinacije u 2025. Njemačka, Italija, Austrija pa Hrvatska u koju želi pet posto ispitanih.

Nera Miličić, direktorica Predstavništva Hrvatske turističke zajednice (HTZ) u Münchenu izjavila je da je razina potražnje za rezervacijama stabilna, posebice za putovanja u posezoni.
„Iz razgovora s našim partnerima može se zaključiti da su zadovoljni razinom potražnje, posebno za smještaj u kućama za odmor te hotelima. Broj Nijemaca koji koriste popuste za rane rezervacije, koje su ove godine bile i do 40 posto povoljnije, raste iz godine u godinu.”
https://www.glasistre.hr/turizam/2025/02/14/lanjski-rezultati-bit-ce-uspjeh-vrijednost-za-novac-koji-pruzamo-nije-ono-sto-nijemac-ocekuje-983393

Obiteljski smještaj ili smještaj u domaćinstvu bio je ponosni nositelj turističkog brand Hrvatske kroz desetljeća. Ovu vrstu smještaja odabire preko 50% turističkih putnika.  Čak se i avio letovi pune temeljem rezervacija smještaja u domaćinstvu. Ova vrsta smještaja ozbiljno je uzdrmana nizom zakonskih mjera i valom poskupljenja ulaznih troškova. Najznačajnijem segmentu hrvatskog turizma prijeti urušavanje.

Obiteljski smještaj u škarama zakona

Regulatorni “tsunami” ozbiljno je zapljusnuo iznajmljvače.  Usluge smještaja turistima u domaćinstvu uvjetovane su s izmjenama kod čak 6 Zakona.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada,
Zakon o porezu na dohodak,
Zakon o porezu na nekretnine, (Zakon o lokalnim porezima)
Zakon o PDV-u
Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti.
Od 2024. : Zakon o turizmu

Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada zapravo se u roku od pet godina ukida mogućnost iznajmljivanja stanova u zgradama s četiri i više stanova različitih vlasnika kao kategoriziranih apartmana turistima. Razlog je vrlo jednostavan – potrebno ishođenje suglasnosti od 66 % suvlasnika zgrade i to putem predstavnika stanara. U praksi je to u većini slučajeva neizvedivo.

Zakonom o porezu na dohodak je minimalni iznos poreza po postelji povećan za pet puta. Također su porezno izjednačeni i pomoćni ležajevi. Zakon ne predviđa mogućnost određivanja zona s nižim paušalnim porezom po postelji od zadanog minimuma.

Zakonom o lokalnim porezima, odnosno porezu na nekretnine donosi porez na nekretnine koje se kao kategorizirani smještaj iznajmljuju turistima ako iznajmljivač ne živi na istoj adresi na kojoj i iznajmljuje osim u stambenim zgradama gdje se i tada plaća porez. Porez se obračunava po stopi od 0,6 do 8 eura po metru kvadratnom. Predstavnička tijela jedinica lokalne samouprave mogu odrediti zone s različitim stopama poreza na području JLS kao i više stope za novije objekte i objekte s više dodatnih sadržaja.

Zakon o PDV-u je jedini „pozitivan“ i donosi povećanje „praga“ za obavezan ulazak u sustav PDV-a s dosadašnjih 40.000 na 60.000 eura godišnjeg prihoda.

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti ukida privremena rješenja, uvodi obavezu prilaganja uporabne dozvole i za objekte starije od 1968. godine kod traženja kategorizacije. Također uvodi obavezu ishodovanja suglasnosti 66% suvlasnika zgrade za kategorizaciju stana i pojam „domaćin“ veže uz prebivalište u istoj županiji u kojoj se i iznajmljuje smještaj turistima. Izuzetak su i ovdje stambene zgrade. „Domaćin“ će za razliku od „nedomaćina“ („rentijera“) u budućnosti biti, navodno, blaže porezno tretiran. Tu se pojavila i kontradiktornost u smislu porezne olakšice kod poreza na nekretnine. Naime „domaćinom“ se u smislu oslobađanja od ovog poreza smatraju samo iznajmljivači koji žive (imaju prebivalište) u istom objektu u kojemu i iznajmljuju (ne vrijedi za zgrade) a ne u istoj županiji, kako je pojam „domaćina“ definiran Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti.

Zakon o turizmu je prošao još 2024. „ispod radara“. Ovaj zakon u paketu s naprijed navedenim zakonima čini okosnicu pritiska na iznajmljivače da odustanu od stjecanja drugog dohotka putem iznajmljivanja smještaja turistima. Do kraja ove godine sve turističke destinacije 1. i 2. skupine moraju izraditi „Plan upravljanja“ na temelju „izračuna nosivosti“. Kad se povežu strateške odrednice, stimulacijske mjere, „zamrznute turističke zone“, nije teško zaključiti da je cilj ovog zakona zabraniti izdavanje novih rješenja o kategorizaciji smještaja u domaćinstvu u korist gradnje novih resorta mješovite namjene. „Put do pakla popločen je dobrim namjerama“ pa je tako cilj otvaranja prostora za velike investicije u mega strukture mješovite namjene s istovremenim oslobađanjem kapaciteta u obiteljskom smještaju za prihvat sezonskih stranih radnika prikriven brigom o održivosti turizma.

Kako dalje ?

O svemu možete detaljnije doznati iščitavanjem tekstova navedenih zakona ili na nekom od predavanja pod naslovom „Kako dalje ?“. Za jesen pripremamo nastavak pod naslovom „Kako dalje 2 ?“. Novim predavanjem ćemo obuhvatiti najnovija zbivanja na tržištu nekretnina s osvrtom na turističku sezonu 2025. koja, kako vidimo, ima dosta izazovnih situacija.

www.nedopinezic.com

 

Objavljeno

ITB BERLIN, KONGRES 2025. MICROSOFT I AI

  Umjetna inteligencija kao „kopilot“

Microsoftova analiza Rezultati su pokazali da one tvrtke koje ulažu u uvođenje umjetne inteligencije u poslovanje na svaki uloženi dolar dobivaju povrat od čak 3.7 dolara. „Kopilot“ kao asistent prodajnom agentu pomaže u superbrzom pretraživanju informacija, u prevođenju sadržaja na željeni jezik, kreiranju paketa ponude s optimalnim odnosom vrijednosti za novac i to sve u vrlo kratkom roku.

Potrošači se također vrlo brzo navikavaju na korištenje AI. 40% putnika koristi AI za planiranje putovanja, 62% globalnih putnika želi koristiti AI u što skorije vrijeme, dok u Kini 79% putnika to već i čini. Predviđa se godišnji rast od 14 % u korištenju ovog alata dok će ulaganja u razvoj i implementaciju AI rasti na godišnjoj razini za 45%.

Najraširenija je upotreba AI agenata kod zrakoplovnih kompanija, hotela i OTA platformi kao  dijela njihovih web stranica. AI pomaže u naprednom planiranju i bukiranju putovanja. S pomoću ovog alata može se ponuda personalizirati i postaviti u zadani cjenovni okvir. Umjetna inteligencija pomalo istiskuje potrebu za praćenje društvenih mreža i blogova s temama putovanja. „Preskaču“ se i razni forumi o putovanju kao i traženje više ponuda kod tour operatora. Sad se ide s vrlo konkretnim zahtjevima koje turistički agenti mogu ispuniti „iz prve“ zahvaljujući asistenciji „kopilota“, „umjetnog kolege agenta“.

Uz pomoć kratkog filma Microsoft je na ITB-u demonstrirao usmeni zahtjev putnika prema umjetnoj inteligenciji za pretragu i bukiranje smještaja, apartmana određenih karakteristika. U kratkom vremenu se razvila konverzacija s više opcija i izbor je bio vrlo pristupačan, brz i jednostavan.

Microsoft je razvio produkt umjetne inteligencije koji pomaže ljudima – agentima u poslovanju i tu je upotreba u jakom porastu. Ljudi još uvijek žele ljudski kontakt. Međutim mlađe generacije se sve više oslanjaju na izravnu upotrebu AI za samostalno planiranje putovanja. Zanimljivo će biti pratiti koja će opcija i u kojem vremenu prevladavati.

www.nedopinezic.com

Objavljeno

VIJESTI S ITB KONGRESA U BERLINU 4.3. 2025.

 

Umjetna inteligencija, artificial intelligence (AI) i održivost koja je podignuta na višu razinu uz holistički pristup, dvije su najistaknutije teme.

Na vrlo zanimljivim predavanjima doznali smo korisne informacije od vrsnih predavača:

Katie Gallus, Prof.Dr. Heinz – Dieter Quack, Deborah Rote, David Ruetz, Alex Brainbridge, Pieter Jordaan, Mary LI, Prf.Dr. Maja Gopel, Thom Arkestal, Angela Kraft. Sve ove ljude vrijedi „proguglati“, odnosno upitati AI o njima. To su vrhunski stručnjaci u svom području. Veliko je zadovoljstvo slušati ih u živo.

Europa je i dalje najposjećenija regija svijeta

Albanija, zemlja – partner ovogodišnjeg ITB-a odlično je iskoristila mogućnost pozicioniranja svoje ponude na pravi način i na pravom mjestu. Albanija je zemlja s najvećim porastom dolazaka u prošloj godini – čak 80% više u odnosu na referentnu 2019.

Odlično su rasle i Bosna i Hercegovina (+15%) kao i Srbija (+29%) u odnosu na 2019.

Mediteranska Europa je imala rast od 7,3% između 2023. i 2024. Dolasci su rasli i u Andori, Malti, Portugalu i Turskoj i tu u znaku dvoznamenkastog rasta.

Sjeverna i zapadna Europa su rasle u dolascima za 5.9 i 5,3% a Danska čak 17% te Luxembourg 24% u odnosu na 2019.

Europa je pak u 2024. za 1% premašila pred pandemijske internacionalne dolaske. 747 milijuna dolazaka je uknjiženo prošle godine.

Kad se pogleda ukupan turistički promet (domaća i internacionalna putovanja) onda je podjela „kolača“ po regijama svijeta sljedeća:

Sjeverna Amerika zauzima 33% ukupnog prometa, Europa 23%, Istočna Europa (izvan EU) 4% Latinska Amerika 5%, Srednji istok 6 % i Daleki istok 29%.

Online rezervacije i dalje rastu

Trendovi online rezervacija rastu u svim regijama, najviše na Dalekom istoku, u Europi i u Sjevernoj Americi. Ukupno se predviđa da će ovakav način rezervacija 2027. doseći 66% ukupnih rezervacija.

Najviše se putuje u Europskim zemljama u Njemačkoj s 44 milijuna putnika, Velikoj Britaniji s 40, Francuskoj s 34, Italiji s 33 i Španjolskoj s 29 milijuna putnika. Putnici putuju u prosjeku 3 i pol puta godišnje i na putovanja troše između 2,7 i 4.000 eura godišnje.

Europski putnici pri planiranju putovanja najviše koriste sljedeće društvene mreže: Instagram 70 – 79%, Facebook 57 – 68%, X 35 – 48%.  Preferiraju hranu i kupovinu lokalnog porijekla i sve više kupuju izlete koji imaju komponentu održivosti.

 

 

Umjetna inteligencija postaje „pomoćni agent za putovanja“

Umjetna se inteligencija sve više koristi pri planiranju putovanja i odabiru destinacija 65%, pretraživanju letova do destinacije 56%,  istraživanju mogućih aktivnosti na destinaciji 50%, pri uspoređivanju destinacija 45%. Kod korištenja umjetne inteligencije za putnika je važna potvrda učinkovitosti 38%, mogućnost pronalaska najbolje ponude za željeno putovanje 34%, pregled svih trenutačnih cijena 30% i mogućnost izravne rezervacije 29%.

Potrošnja raste

Za 2025. se predviđa ukupna potrošnja na turističkim putovanjima u svijetu od 5,5 trilijuna američkih dolara. 12 najuspješnijih turističkih zemalja na svijetu su: USA 156 milijardi usd prihoda, Španjolska 140, Kina 115, Francuska 94, UAE 83, Japan 61, Thailand 61, turska 59, Italija 59, Velika Britanija 47, Njemačka 47, Saudijska Arabija 45 milijardi američkih dolara prihoda.

Putovanje vlakom hit

U smislu održivosti putovanja veliko iznenađenje mnogima je putovanje vlakom koje je u velikom porastu. U porastu su i vođene ture, posjete muzejima i kulturnim spomenicima, nacionalnim parkovima, atrakcijama i sve ove pojave su po brojnosti ispred putnika zrakoplovom. Značajno manji ali još uvijek rastući su interesi za doživljajnim putovanjima, duty-free shoppingom, luksuznim hotelima, hranom i pićem, zdravstvenim turizmom, tematskim parkovima i toplicama.

Najvažniji trendovi u turističkim putovanjima

5 najnaglašenijih trendova u turizmu su: iskorak prema impresivnim iskustvima, uvijek djelovati s voljom za pozitivan utjecaj (na okoliš, eko sustav, lokalnu zajednicu), dijeljene (zajedničke) vrijednosti vezuju dugoročno stvaranje i očuvanje tih vrijednosti, „people – centric“ (ljudi u centru) poslovanja stavljaju zajednicu na prvo mjesto.

Ljudsku otuđenost nadomješta virtualni asistent ?

Pomalo zastrašujuće djeluju želje prema generativnoj (kreativnoj) umjetnoj inteligenciji. Čini se da su moderni ljudi sve više otuđeni i žele komunikaciju s umjetnom inteligencijom koja im ugađa. Tako 42% korisnika AI žele glasovnu komunikaciju za traženje osobnih, personaliziranih informacija i preporuka, 30% njih želi razgovarati s umjetnom inteligencijom tijekom vožnje u autonomnom vozilu, 42% njih žele da im robot pomogne s prijavom u smještaj i kod room servisa u hotelu, 30% žele pretraživati brendove koji prate emocije i personaliziraju iskustvo a 22% korisnika AI bi najrađe sebi ugradili mikročip u prst kako bi još više olakšali komunikaciju s umjetnom inteligencijom. Pri tome su generacije X i baby boomers znatno manje ovisni o konzultacijama s umjetnom inteligencijom od generacija milenijalaca i „Z“. To je i sasvim prirodno s obzirom na starosnu dob.

Ono što „daje nadu“ je podatak da ipak 31% generacije „Z“ putovanja kupuju fizički u agenciji, 51% te generacije izražava volju za plaćanjem i do 30% veće cijene za putovanja koja imaju elemente održivosti i 67% njih je voljno platiti više za opuštajuće sadržaje na putovanju.

U idućem nastavku više o implementaciji „umjetnog agenta“, odnosno pomoćnog agenta putovanja u vidu umjetne inteligencije.

www.nedopinezic.com

Objavljeno

UNIŠTAVANJE OBITELJSKOG SMJEŠTAJA VODI DO TURIZMOFOBIJE

Što je to obiteljski smještaj ?

Prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti to je ugostiteljska usluga u domaćinstvu i na obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu.
Prema poreznom zakonu radi se o iznajmljivanju i organiziranju smještaja za turiste.

U naravi su to ugostiteljske usluge smještaja koje organizira i vodi obitelj. Ta usluga započinje s jednom sobom i završava s malim obiteljskim hotelom. Radi se o, u razvijenim zemljama vrlo cijenjenom zanatskom, personaliziranom pristupu usluzi (craft, artigianale,). Mnogi giganti turizma započeli su svoj povijesni razvoj baš kao obiteljski smještaj. Među njima su možda najpoznatiji Hilton i Marriott.

Hrvatski obiteljski smještaj ima zaista dugu tradiciju. Tako na primjer U novinama „Jadranska straža” iz 1937. piše o „sezonskom izdavanju soba i davanju hrane u turističkim mjestima”
U „Zakonu o radnjama” iz tog doba se navodi :”Kućna radinost koju pojedinac samostalno obavlja prema mjesnim običajima, pored vlastitog kućnog gazdinstva, bez prava na primanje porudžbina, sam ili uz pripomoć članova porodice u prostorijama svog stana” – ne potpada pod „Zakon o radnjama”
Još se u istom Zakonu navodi: „Kad se izdaje stan ili daje hrana u obimu kućnog rada spomenutog u čl. 1, st.2 točka 17, takav rad neće se smatrati ugostiteljskom radnjom.”Ova zakonska regulativa potvrđuje sljednost pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu iz ranijeg perioda, još iz vremena Austro – Ugarske.

Najjači u najtežim vremenima

Značaj obiteljskog smještaja najsnažnije se raspoznaje upravo u kriznim vremenima. U Hrvatskoj je tijekom 2021., pandemijske, godine ostvareno 13,8 milijuna dolazaka i 84,1 milijuna noćenja.
U usporedbi s rezultatima rekordne, pretpandemijske, 2019. godine, u 2021. godini ostvareno je 67 posto dolazaka i 77 posto noćenja iz 2019. godine.
Prema vrsti smještaja najviše noćenja ostvareno je u objektima u domaćinstvu (32,1 milijuna). U kampovima i hotelima ostvareno je gotovo pola manje (17,4 milijuna) i (15,7 milijuna) prometa nego u domaćinstvima.

U Domovinskom ratu domaćinima su pomagali gosti, slali humanitarnu pomoć, primali domaćine u svoj dom, lobirali za međunarodno priznanje Hrvatske i zaustavljanje rata…Domaćini iz drugih krajeva Hrvatske prvi su prihvatili u svoj dom ljude s potresom pogođenih područja Sisačko – Moslavačke i Zagrebačke županije, Grada Zagreba.
Vjerni gosti su posebno vezani za svoje domaćine, za mjesto odmora kao svoj „drugi dom”.

Svako domaćinstvo pridonosi kreiranju poslova

U jednom domaćinstvu, jedna dvokrevetna soba s doručkom angažira pola radnog vremena jedne osobe (kreira se „pola radnog mjesta“).
• Na svakih 5 soba kreira se jedan posao pospremanja, čišćenja, pranja, glačanja.
• Na svakih 20 soba kreira se uposlenost jednog kućnog majstora, jednog internet administratora.
• Na svakih 40 soba kreiraju se uposlenja po jednog vozača – pratitelja, trgovca – prodavača, vodiča, kuhara, konobara…
• Na svakih 40 soba turizam kreira 16 poslova,
• 2.000 soba kreira 800 poslova
• Kad ne bi bilo smještaja u domaćinstvu i ostvarenih noćenja, ne bi bilo ni kreiranih poslova.

Obiteljski smještaj i demografija

Obiteljski smještaj doprinosi prihodima domaćinstva onda kada su drugi, osnovni prihodi poput plaća i mirovina nedostatni. Ako možemo osigurati dobar životni standard i prihod s kojim možemo plaćati sve obaveze i još putovati po svijetu kao slobodni ljudi a ne najamni radnici, zašto se ne bismo odlučili za takav pristup ? Hrvatska obala i otoci već bi davno bili bez stanovništva da nije bilo turizma, osobito obiteljskog turizma.

Imajući sve ovo u vidu neshvatljivo je ponašanje vlasti prema obiteljskom smještaju. Porezna presija i niz restriktivnih zakona i mjera vode prema potpunoj deturistifikaciji lokalnog stanovništva.

Da navedem samo one najaktualnije:

Zakon o turizmu sadrži klauzule o zabrani izdavanja novih rješenja za legalno iznajmljivanje smještaja turistima ako se prema određenoj metodologiji zaključi da je destinacija u prekomjernom turizmu. To na prvu zvuči čak i razumno ali se pri kreiranju takvog zaključka uzimaju u obzir samo registrirani turistički kapaciteti kao oni na koje se restrikcija odnosi iako u izračunu opterećenja čak i veću težinu imaju tako zvani „nekomercijalni turistički kapaciteti“ odnosno stanovi i kuće za povremeni boravak, „za odmor“. Zakon ne predviđa restrikciju izgradnje takvih stanova za prodaju niti novih turističkih kapaciteta u tako zvanom skupnom smještaju kao što su hoteli, kampovi, aparthoteli i slično. Restrikcije se odnose na (ne) izdavanje rješenja i kategorizacije (legalizacije smještaja turista) za postojeće objekte rezidenata, domicilnog stanovništva.

Drugi zakon, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donosi restrikciju i penalizaciju onim vlasnicima stanovima koji ih namjeravaju iznajmljivati turistima. Da bi mogli legalno iznajmljivati takav stan moraju ishoditi suglasnost od čak 80% suvlasnika zgrade. Ako pak ishoduju takvu suglasnost i iznajmljuju stan turistima onda plaćaju duplu pričuvu. To se odnosi na sve zgrade s više od 4 stana koji imaju različite vlasnike.

Zakon o lokalnim porezima je izmijenjen na način da se dio zgrade koji se povremeno iznajmljuje (iznajmljuje turistima) tretira kao kuća za odmor i na njega se obračunava porez na kuće za odmor, uskoro porez na nekretnine iako se već za kompletnu zgradu obračunavaju komunalna naknada i odvoz otpada po tarifi za poslovne subjekte. Iako se na te dijelove zgrade koji se povremeno iznajmljuju plaća paušalni porez na dohodak od imovine.

Konačno zakon o porezu na dohodak će se mijenjati tako da će se razredi paušalnog poreza na iznajmljivanje smještaja turistima povisiti za 650%. Umjesto donje granice od 20 eura po kreveta uvodi se minimum od 150 eura, umjesto gornje granice od 199 eura uvodi se gornja granica od 300 eura. To se odnosi na razvijena turistička mjesta koja čine 90% ukupne ponude smještaja u domaćinstvu.

Strategija uništenja obiteljskog smještaja

Iz svega je razvidno da se zacrtana strategija smanjenja i uništenja obiteljskog smještaja provodi u djelo kroz cijeli niz zakona kojima će se stjecanje drugog dohotka na taj način učiniti neisplativim. Konačan cilj je deturistifikacija lokalnog stanovništva, onemogućavanje stjecanja koristi od turizma za lokalno stanovništvo. To opet vodi ka oslobađanju atraktivnog prostora i atraktivnih nekretnina od domicilnog stanovništva.

Deturistifikacija lokalnog stanovništva

Deturistifikacija lokalnog stanovništva je pojava kod koje se ukidaju koristi od turizma za lokalno stanovništvo. Ona se očituje najprije promjenom vlasništva nad privatiziranim hotelskim kućama gdje nestaje udio vlasništva lokalne zajednice, zamjenom domaćih zaposlenika u turizmu za strane, stalnih radnika za sezonske. Nastavlja se prestankom otkupa domaćih proizvoda, prestankom suradnje hotelskih kuća i domaćih vlasnika smještajnih objekata. Konačno se vrši pritisak prema lokalnim i državnim vlastima kako bi se onemogućilo pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Najprije su ukinuti pansioni a  sad su na red došli apartmani (kategorizirani stanovi).

Turizmofobija kao krajnji rezultat

Turizmofobija koju smo mogli pratiti u nekim regijama Španjolske rezultat je razvoja takvog turizma koji zapošljava strane sezonske radnike umjesto domaćih, gdje se uvoze hrana i piće, turizma kojim upravljaju strane korporacije. Takav razvoj je potpuno “odmaknuo” lokalno stanovništvo od koristi koje turizam donosi. Izgrađeno je na tisuće hotela koji vrše ogroman pritisak na komunalnu infrastrukturu, na ekologiju a bez konkretne koristi za lokalnog čovjeka. Lokalnim ljudima su znatno pogoršani uvjeti života a oni nemaju koristi, nemaju prihoda, zaposlenja, od takvog turizma.

Strah i mržnja prema turizmu i turistima (turizmofobija) nastaju kao rezultat isključivanja domicilnog stanovništva od koristi koje turizam donosi. Deturistifikacija lokalnog stanovništva rezultira odbojnošću prema turizmu na štetu svih dionika.

www.nedopinezic.com

Objavljeno

PRAZNI STANOVI I VARLJIVA TURISTIČKA STATISTIKA

Do sada izbjegavana tema zapravo je najvažnija tema sadašnjeg trenutka hrvatskog turizma.

Hoće li potpuno nestati tako zvani “kategorizirani smještaj u domaćinstvu”?

Da li će ukupni statistički podaci i dalje rasti na osnovu “neformalnih” turista iz “praznih stanova” ?

Zašto u nekim sredinama, osobito u većim gradovima, aktualna vlast izbjegava pokretanje projekta socijalnog stanovanja za mlade obitelji;  a za manjak takvih stanova optužuje građane koji iznajmljuju smještaj turistima ?

Zašto i dalje buja novogradnja stanova na atraktivnim područjima unatoč što imamo već više od 600.000 praznih stanova ?

“Slučaj Rijeka” kao upozorenje.

O ovim i drugim pitanjima o kojima se ne govori u javnosti, za sada možete čitati i preslušati samo ovdje:

“Ljudi u nesigurnim vremenima gube povjerenje u novac i ulažu u beton, a Hrvatska je dozvolila izgradnju stanova bez obzira na mjesto prebivanja, rekao je Nedo Pinezić, savjetnik  za razvoj održivog turizma i predsjednik Odbora za turizam Županijske skupštine PGŽ.

U Hrvatskoj je 600 tisuća praznih stanova, u PGŽ 40 tisuća a u Rijeci čak 12 tisuća praznih stanova, što je grad veličine Karlovca.

Samo je dvije tisuće stanova u Rijeci u turističkom najmu. Nedo Pinezić tumači da prazni stanovi ne donose korist nikome, osim svojim vlasnicima.

Smatra da bi za privatne investicije u stanogradnju trebali odrediti različite porezne stope, u korist domicilnog stanovništva te da bi stanove u vlasništvu države i gradova trebali opremiti i ponuditi za stanovanje mladim obiteljima po povoljnom najmu.

I turističku ponudu treba razvijati na korist domicilnog stanovništva, autohtono i održivo. O tome kako zadržati mlade ljude, a gostima ponuditi autohtone i održive doživljaje, razgovarali smo u emisiji Kafe. Poslušajte:”

https://radio.hrt.hr/radio-rijeka/zivot/nedo-pinezic-nije-turizam-kriv-za-rast-cijena-nekretnina-prazni-stanovi-cuvaju-novac-svojim-vlasnicima-11634601?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTEAAR21TxCZShtficwczGUc57Wai_Us3MXkY5FVvOwu6JKLv5hc6qkMw2ILBTw_aem_6nPW4mg3eVHQ3VezCI9ozA

Objavljeno

STIGMATIZACIJA “IZNAJMLJIVAČA”

ŠTO JE TO PRUŽANJE UGOSTITELJSKIH USLUGA U DOMAĆINSTVU ?

LEGALNI I POREZNI STATUS OVE USLUGE I  NJENA POVIJEST

Smještaj u domaćinstvu / kućanstvu označava ugošćavanje turista u obiteljskoj kući ili stanu gdje imamo na raspolaganju sobu, apartman, kuću za goste, kamp parcelu ili slično.

Jednostavnim rječnikom rečeno, radi se o mjestu gdje možemo primiti goste / turiste na noćenje. Ta se usluga plaća a ima status  usluge turistima pa je, za razliku od stanodavstva, posebno zakonski regulirana.

Još se 1937. godine u drugom broju časopisa „Glasnik udruženja jadranske straže“, piše o „sezonskom izdavanju soba i davanju hrane u turističkim mjestima“. Ovaj oblik usluge tada se naziva „kućnom radinošću“. „Kada se izdaje stan ili daje hrana u obimu kućnog rada, takav rad neće se smatrati ugostiteljskom radnjom“.

„Kućna radinost koju pojedinac samostalno obavlja prema mjesnim običajima, pored vlastitog kućnog gazdinstva, bez prava na primanje porudžbina, sam ili uz pomoć članova porodice, u prostorijama svog stana, ne potpada pod Zakon o radnjama“.

SMJEŠTAJ U DOMAĆINSTVU – ODRŽIVI TURIZAM

Od tada pa do danas sačuvao se je ovaj održivi način ugošćavanja gostiju u već postojećim, izgrađenim stambenim objektima u s izuzetkom, u Hrvatskoj neopravdano ukinutog, pansiona u domaćinstvu.

Jedno od načela održivog turizma je upravo to da se kod razvoja turističkih kapaciteta najprije uzme u obzir sve što je već izgrađeno, pa čak napušteno i ruinirano, kako bi se stavilo u funkciju turizma.

Izgradnja novih objekata koji bi služili isključivo turizmu, mora biti po najstrožim ekološkim normama ali i njihovo funkcioniranje usklađeno s pravilima održivog turizma.

Takvi objekti ne smiju štetiti okolišu i moraju donositi korist lokalnoj zajednici, zapošljavati lokalne ljude, koristiti lokalne namirnice i usluge a sve po „fair trade“ uvjetima – uz plaćanje poštene naknade.

Ipak pod pritiskom kapitala grade se i dalje pretežito objekti koji ne udovoljavaju navedenim normama. Većina tih objekata ne služi za stanovanje već za provođenje slobodnog vremena vlasnika koji prebivalište nemaju u istoj jedinici lokalne samouprave u kojoj su vlasnici takvog objekta.

NERAZUMIJEVANJE TEMATIKE

Kad ne poznajete dobro tematiku a imate informaciju samo iz jednog izvora, onda je mogućnost pogrešnog tumačenja velika. To se upravo događa u zadnje vrijeme. Zato svjedočimo javno komuniciranim prijedlozima za dodatno oporezivanje upravo domicilnog stanovništva. Domicilno stanovništvo  živi, plaća poreze i doprinosi održivosti lokalne zajednice a za uzvrat bi od svoje jedinice lokalne samoprave trebali dobiti dodatni porez.

DISKRIMINACIJA LOKALNOG STANOVNIŠTVA

Ovakav prijedlog je diskriminatoran zbog toga što bi se njime diskriminiralo jednu grupaciju stjecatelja dohotka od imovine i imovinskih prava.  Diskriminirani bi bili  oni građani koji pretežito imaju prebivalište u mjestu u kojemu pružaju uslugu najma smještaja turistima i već plaćaju porez na prvi dohodak jedinici lokalne samouprave u kojoj iznajmljuju smještaj turistima.

Za razliku od te grupacije imamo i grupaciju građana koji imaju u vlasništvu nekomercijalni turistički smještaj u stanovima za provođenje slobodnog vremena u JLS u kojoj nemaju prebivalište. Oni svojim porezom na prvi dohodak ne pridonose proračunskim sredstvima JLS-a u kojem imaju takav smještaj.

Također, svi drugi stjecatelji dohotka od imovine i imovinskih prava tim se prijedlogom ne razmatraju. Nadalje, svako novo troškovno i porezno opterećenje utjecat će na smanjivanje obujma legalnog, registriranog najma smještaja turistima, a povećavati sivu zonu, u kojoj već imamo 300.000 stanova, većinom u stranom vlasništvu.

U toj se sivoj zoni ne plaća turistička pristojba, osim manjeg dijela paušala za vlasnike po 10 eura na godinu, a ne plaća se ni porez na (drugi) dohodak .

KOLIKO POREZA PLAĆAJU DOMAĆINI ?

Vlasnici stanova koje iznajmljuju turistima najizdašniji su platitelji PDV-a jer zbog iznajmljivanja imaju povećane troškove energetskih, komunalnih usluga, usluga održavanja, povećanu potrebu trošenja potrošnog materijala… Na sve to plaća se PDV bez prava povrata.

Paušalni porez,  sastoji se od tri djela: paušalnog poreza na dohodak, paušalne turističke pristojbe i turističke članarine te iznosi prosječno 100 eura po krevetu.

Dohodak od iznajmljivanja smještaja turistima u grupi je dohodaka od imovine i imovinskih prava, što je tzv. drugi dohodak. Takav porezni status ‘iznajmljivača‘ ne može se izdvojiti od ostalih iz te porezne grupe (dohodak od iznajmljivanja stanova, poslovnih prostora, vrijednosnica, dividendi i sl.).

IZNAJMLJIVANJE PRAVNOG SUBJEKTA ZA DRŽAVU NEPOVOLJNIJE

Ako bi vlasnik stan unio u trgovačko društvo kao dugotrajnu imovinu imao bi pravo obračuna amortizacije po stopi od pet posto na 20 godina. S obzirom na to da je prosječna godišnja stopa prinosa na uloženi kapital u stan koji se iznajmljuje turistima šest posto, ostatak vrijednosti za oporezivanje bez obračuna troškova iznosio bi jedan posto godišnje na vrijednost nekretnine.

Kad bi se knjigovodstveno oduzeli svi pripadajući troškovi poslovanja, porezne osnovice ne bi ni bilo. Ako bi vlasnik stana bio u sustavu PDV-a od početka investicije mogao bi ‘prebijati‘ PDV ulaznih s izlaznim računima pa ne bi plaćao ni PDV.

To je što se fiskalnih i parafiskalnih davanja tiče. Što se tiče koristi za nacionalnu ekonomiju, turist na smještaj troši 25 do 35 posto svojega proračuna za putovanje. Ostatak  troši na transport, hranu, kupnju, zabavu i sl. Što znači da svaki turist iz smještaja u domaćinstvu obilato ‘podmazuje‘ nacionalnu ekonomiju potrošnjom, gdje, naravno, plaća i PDV.

INVESTICIJA VELIKA A ZARADA MALA

Dohodak koji se ostvaruje pružanjem usluga smještaja u domaćinstvu nije dovoljan za podmirenje svih životnih troškova jedne obitelji i za održavanje objekta te plaćanje svih davanja vezanih uz stjecanje tog dohotka.

Prosječno smo u 2019. imali po domaćinstvu šest kreveta i ostvarivali bruto 6000 eura dohotka.

No, bez tog dohotka velika većina iznajmljivača ne bi mogla podmirivati sve životne troškove, što zbog malih mirovina, što zbog porasta troškova života jedne višečlane obitelji.

Možemo reći da se od iznajmljivanja ne može živjeti, ali i da se bez iznajmljivanja – ne može preživjeti.

Ulaganja u turistički smještaj su velika. Uzme li se u obzir da je godišnji prinos na uloženi novac od iznajmljivanja smještaja turistima šest posto, da su troškovi i davanja dosegli 50 posto prihoda, da investicijsko održavanje iznosi jedan do dva posto godišnjeg prihoda, odnosno da se svakih deset godina smještaj mora temeljito obnoviti, povrat investicije je dugoročan i očekivan tek za 15 do 20 godina.

NAJISPLATIVIJA TRANSAKCIJA – PRODAJA

Ono što je prava vrijednost to nije iznajmljivanje već vrijednost nekretnine, koja se materijalizira u trenutku prodaje objekta, a to je sve učestalija pojava. Kod takvih transakcija sve češće kupci postaju stranci. Čak 80% kupaca nekretnina na atraktivnim područjima jadranske Hrvatske su stranci.

Što to znači za jedinice lokalne samouprave ? Ljudi koji nemaju prebivalište na području jedinice lokalne samouprave u kojoj su vlasnici nekretnina ne plaćaju porez na dohodak od nesamostalnog rada, samostalne djelatnosti i mirovina toj JLS, njihova djeca ne idu u vrtiće i škole u toj sredini, oni ne borave tamo svih 12 mjeseci i njihov se doprinos održavanju života lokalne zajednice ne može mjeriti s obiteljima koje tu stalno žive.

Osim toga dijelovi naselja u kojima su vlasnici stanova stranci većim su djelom godine prazni. To nije poticajno okruženje za pokretanje gospodarskih uslužnih djelatnosti a sama atmosfera u takvom naselju nije dobra za privlačenje turista tijekom cijele godine. Zbog izgradnje takvih stanova dodatno je opterećena komunalna infrastruktura  pa nerijetko dolazi do “sloma sustava” kod vršnih opterećenja.

NAJBOLJE REGULIRANO IZNAJMLJIVANJE U EUROPI

Kada govorimo o evidentiranom i neevidentiranom smještaju u domaćinstvu često se stječe dojam da Hrvatska ima u Europi najveći postotak smještaja u domaćinstvu prema ostalim vrstama.

Stvarnost je zapravo sasvim drugačija. U puno većim zemljama od Hrvatske evidencija smještaj u domaćinstvu, legalni smještaj je tek u povojima. Te zemlje imaju daleko više smještaja u domaćinstvu od Hrvatske ali on je apsolutno u sivoj zoni.

Jedini smo, ili među rijetkima, osim sustava kategorizacije, uspostavili sustav eVisitor. To je informacijski sustav koji uz prijavu i odjavu gostiju omogućuje obračun i kontrolu naplate turističke pristojbe, obradu i analizu podataka te izvještavanje u statističke svrhe.

Osim toga, eVisitor sadrži i registar svih pružatelja usluga smještaja i njihovih smještajnih objekta na području Hrvatske, odnosno sve bitne podatke o iznajmljivačima uključujući prihod.

Legalni smještaj u domaćinstvu ima znatan udio u ukupnim turističkim rezultatima Hrvatske. Tijekom 2022. u Hrvatskoj je ostvareno oko 105 milijuna noćenja, od čega najviše u privatnom smještaju, oko 47 milijuna.

UMJESTO POTICANJA LEGALIZACIJE – STIGMATIZACIJA

Iz svega navedenog jasno je da je interes države, jedinica lokalne i regionalne samouprave imati što veći legalan obuhvat iznajmljivanja smještaja turistima.

U suprotnom, od istog ili većeg broja turista bit će manje prihoda za javni sektor. Neće biti moguća kontrola kvalitete niti marketing ili bilo koji oblik legalnog poslovanja drugih subjekta poput turističkih agencija, s takvim, nelegalnim turističkim smještajem.

Treba imati na umu i to da hrvatski i građani europske unije imaju slobodu kretanja i boravka bilo gdje u EU 90 dana u 180 dana. To znači da stranci vlasnici nekretnine i njihovi prijatelji mogu boraviti tri mjeseca bez plaćanja davanja i bez prijave boravka u Hrvatskoj na sasvim legalan način.

NAJVEĆI KUPCI DOMAĆE KOMPONENTE

Domaćini su najveći kupci domaćih proizvoda i usluga; oni bukvalno hrane tisuće dobavljača namještaja, sanitarija, bijele tehnike, digitalne tehnologije, posteljine, suđa i posuđa, bazenske opreme, agencijskog posredništva, financijskog poslovanja, osiguranja… ali i tisuće malih i srednjih poduzetnika u građevinarstvu, unutrašnjem i vanjskom uređenju, hortikulturi… Ulaganja u objekte turističke namjene su velika i stalna.

Zbog značaja za mnoge strukovne grupacije “iznajmljivači” su svjevremeno bili objeručke prihvaćeni kao Zajednica obiteljskog turizma u Hrvatskoj gospodarskoj komori.

Zbog iznimnog interesa njenih članica za ovo najjače hrvatsko tržište proizvoda i usluga za smještajne objekte u turizmu, bilo je pokrenuto međusektorsko povezivanje s Zajednicom obiteljskog turizma kroz platformu HGK.

Ukidanje ZOTa dogodilo se u isto vrijeme kad je pokrenuta i kampanja stigmatizacije smještaja u domaćinstvu. Vrijeme će pokazati da li je to bio dobar potez u procesu razvoja i unapređenja turizma s hrvatskim predznakom.

www.nedopinezic.com

 

 

 

Objavljeno

ZA NEKRETNINSKI BALON NIJE KRIV TURIZAM

Turizam (ni)je kriv za rast cijena nekretnina

U posljednje vrijeme se učestalo u javnost plasiraju informacije kako je za porast cijena nekretnina u većim gradovima i nestašicu stanova za najam kriv – turizam.

Lakovjerno se možemo uhvatiti na ovaj „mamac“ ako slijedimo medijske vijesti koje s jedne strane govore o porastu turističke potražnje za apartmanima a s druge strane o rastu cijena nekretnina.

Iz ovih šturih informacija dalo bi se zaključiti da je turistička potražnja kriva za rast cijena nekretnina kao i za rast prometa nekretninama.
Ipak, kad se malo šire i detaljnije potraže informacije, stvarnost postaje sasvim drukčija iako ne i ljepša.

„Domovinske investicije“

U tradicionalno emigrantskim zemljama Zapadnog Balkana ali i šireg prostora na Mediteranu, najčešći kupca nekretnina su upravo ekonomski emigranti s dužim stažom u razvijenim zemljama. Stanovi se kupuju na mediteranskoj obali i otocima kao i u velikim gradovima zbog provjerenog modela čuvanja vrijednosti novca ali i sigurnog prinosa na uloženi novac.
Tako dolazimo do zanimljivih podataka. Na primjer prema dobro obaviještenim izvorima u Skoplju se godišnje gradi čak stambenih jedinica za čak 13.000 ljudi iako je realna potreba za stanovima na godišnjoj razini od 7.500 novih stanara. Ovaj „višak“ stanova ostaje prazan. Tek se manji dio iznajmljuje turistima a podstanarima još manji. Slično je i u drugim glavnim gradovima Zapadnog Balkana ali i u Hrvatskoj u većim gradovima.

Dezinformacijama protiv turizma

Nedavno je objavljena vijest da Zagreb ima čak 50.000 praznih stanova https://www.index.hr/vijesti/clanak/u-hrvatskoj-postoji-gomila-praznih-stanova-koji-se-ne-prodaju-niti-iznajmljuju/2446191.aspx Nedugo prije objave ove vijesti u javnosti su se pojavile optužbe po kojima je rast turističke potražnje za smještajem u domaćinstvu / stanovima krivac za nedostatak stanova na tržištu nekretnina, osobito u segmentu podstanarstva https://www.poslovni.hr/hrvatska/veliki-problemi-za-podstanare-u-hrvatskoj-dva-podrucja-drzave-nekima-su-prakticki-nedostupna-4371611 . Tada je konstatirano da nema praznih stanova jer se svi takvi iznajmljuju turistima.
Slično se moglo čitati u našim medijima o stanju u Portugalu https://www.index.hr/vijesti/clanak/portugal-ce-iznajmljivati-prazne-stanove-slagao-se-vlasnik-s-tim-ili-ne/2451292.aspx .

Nagli obrat Portugala nakon privlačenja digitalnih nomada govori o popriličnom lutanju u lociranju izvora stanarskog problema i o izostanku prave, održive strategije. https://lidermedia.hr/poslovna-scena/hrvatska/portugal-razvija-prvo-selo-za-digitalne-nomade-trebamo-li-i-mi-135009 Odjednom digitalni nomadi više nisu dobro došli u Portugal jer navodno podižu cijenu nekretnina i utječu na manjak stanova na tržištu, osobito u segmentu stanodavca.

Nekretninski balon

Nekretninski balon nastaje na sasvim drugi način. Već opisani trend dugoročnog ulaganja ušteđenog novca u nekretnine na atraktivnim područjima prouzročen je konstantnim rastom cijena nekretnina. Cijene rastu iz nekoliko razloga. U kriznim vremenima vrijednost novca se čuva u nekretninama. U inflaciji novac zadržava vrijednost u nekretninama. Nekretnine možete koristiti, iznajmljivati i uvijek prodati po istoj ili višoj cijeni. „Domovinske investicije“ u svim prije navedenim zemljama privlače kupce nekretnina prema svojoj rodnoj zemlji gdje kupuju – da imaju. Te nekretnine ne iznajmljuju podstanarima iz straha da ne dođe do dugih i kompliciranih sporova s podstanarima zbog dugovanja.

U svim ovim zapadnobalkanskim i zemljama na Mediteranu zakonska i pravosudna rješenja baš i nisu najefikasnija  u zaštiti privatne imovine od zlorabljenja. https://n1info.hr/vijesti/ne-placa-racune-a-nece-napustiti-stan-kako-se-izboriti-s-losim-podstanarom/

U turističke svrhe se iznajmljuje tek manji dio onih nekretnina koje su povjerene na upravljanje tvrtkama ili rodbini od povjerenja. Slično se ponašaju i banke koje imaju veliki nekretninski portfelj u stanovima a ništa bolja nije ni država. Dakle velik broj novoizgrađenih stanova je – prazan. Kako potražnja i dalje raste iznad ponude (jer je velik broj stanova „zamrznut“), cijene nekretnina i dalje rastu.

Pranje novca

Rast cijena ohrabruje nove investitore, nove kupce nekretnina i stvara nove prazne stanove.
Gradnja stanova je jedan od najboljih načina „pranja“ novca, to je poznata činjenica već desetljećima. Kod nas u Rijeci se još danas prepričava „štorija“ o prvom riječkom neboderu koji je navodno izgrađen Al Caponeovim novcem. Kad se neevidentirani novac ulaže u gradnju nekretnina on dolazi obično preko neke banke ili investicijskog fonda i to iz neke ugledne zemlje.https://www.index.hr/vijesti/clanak/bivsi-talijanski-ministar-osudjen-zbog-korupcije-cuvao-je-milijune-u-zagrebu/2077918.aspx  Česte su i transakcije u gotovom novcu. To je osobito došlo do izražaja kod promjene valute, hrvatske kune u euro. Tek povremene „provale sustava“ donose na površinu tragove novca. https://www.poslovni.hr/financije/u-hrvatskoj-stotine-tisuca-eura-peru-cak-i-umrli-4338937 https://www.poslovni.hr/regija/u-srbiji-84-stanova-prodano-za-gotovinu-sumnja-se-na-pranje-novca-4239306

Rat u Ukrajini

Dodatan pritisak na rast cijena nekretnina, po kojima je Beograd postao rekorder u regiji,  stvara rat u Ukrajini. Zbog rata su deseci tisuća izbjeglih Ukrajinaca i Rusa svoje utočište pronašli u gradovima Zapadnog Balkana i u Hrvatskoj ali najveći broj njih, pronašlo je svoje novo stambeno i poslovne okruženje u Beogradu. https://www.tportal.hr/biznis/clanak/vrtoglave-cijene-nekretnina-i-u-hrvatskom-susjedstvu-prosjecna-cijena-kvadrata-u-beogradu-veca-nego-u-zagrebu-foto-20221024 . Tako nagli pritisak na kupovinu nekretnina od strane financijski dobro stojećih novih kupaca dodatno je pokrenuo rast cijena nekretnina.

Prodaja nekretnina ili najam

Nema dileme da je prodaja nekretnina jedini ozbiljan posao s nekretninama. Tu se okreće veliki novac. Za onu vrijednost koja se ostvari jednom kupoprodajnom transakcijom trebalo bi iznajmljivati nekretninu u prosjeku 20 i više godina. Neusporediv je prinos prodaje i najma jer je nekretnina dugoročno i trošak, pogotovo ako se iznajmljuje. https://n1info.hr/biznis/koliko-se-doista-moze-zaraditi-od-iznajmljivanja-stana/?fbclid=IwAR2TzaqCE3kHTHXdNL8VqN35U4OhAzWjrxjy6j5pspgvay2_q9XqqnOHP10

Depopulacija ruralnih krajeva

Snažan trend depopulacije ruralnih krajeva i odljev stanovništva prema regionalnim urbanim centrima dodatna je „kap ulja na vatru“ „nekretninskog booma“ u urbanim centrima. Policentričan razvoj i uvođenje svih životno važnih društvenih sadržaja u moderno selo na ruralnom području trebali bi biti odgovor na ovakvo stanje koje prijeti „pucanjem balona“.

Turizam je rješenje a ne problem

Razvojem obiteljskog turizma na ruralnim područjima može se usporiti, zaustaviti, na koncu i preokrenuti trend depopulacije ruralnih krajeva. Recepti su poznati iz alpskog područja razvijenih zemalja Europske unije.
Što se pak velikih gradova tiče i bujajuće izgradnje stanova koji će ostati prazni, možda mogu razmisliti o poreznim škarama kod takvih investicija ? Veći porez za prazan stan a manji za pun, pa makar i turistima, bilo bi stimulativno rješenje. Zauzeti stan donosi višestruku korist jedinici lokalne samouprave ali i cijeloj zajednici. Možda bi se od “ovog kraja trebalo početi raspetljavati klupko “?  Prije nepromišljenih izjava i površnih primjedbi  treba dobro „uroniti“ u problem i shvtiti što se zapravo događa.
www.nedopinezic.com