Objavljeno

ZA NEKRETNINSKI BALON NIJE KRIV TURIZAM

Turizam (ni)je kriv za rast cijena nekretnina

U posljednje vrijeme se učestalo u javnost plasiraju informacije kako je za porast cijena nekretnina u većim gradovima i nestašicu stanova za najam kriv – turizam.

Lakovjerno se možemo uhvatiti na ovaj „mamac“ ako slijedimo medijske vijesti koje s jedne strane govore o porastu turističke potražnje za apartmanima a s druge strane o rastu cijena nekretnina.

Iz ovih šturih informacija dalo bi se zaključiti da je turistička potražnja kriva za rast cijena nekretnina kao i za rast prometa nekretninama.
Ipak, kad se malo šire i detaljnije potraže informacije, stvarnost postaje sasvim drukčija iako ne i ljepša.

„Domovinske investicije“

U tradicionalno emigrantskim zemljama Zapadnog Balkana ali i šireg prostora na Mediteranu, najčešći kupca nekretnina su upravo ekonomski emigranti s dužim stažom u razvijenim zemljama. Stanovi se kupuju na mediteranskoj obali i otocima kao i u velikim gradovima zbog provjerenog modela čuvanja vrijednosti novca ali i sigurnog prinosa na uloženi novac.
Tako dolazimo do zanimljivih podataka. Na primjer prema dobro obaviještenim izvorima u Skoplju se godišnje gradi čak stambenih jedinica za čak 13.000 ljudi iako je realna potreba za stanovima na godišnjoj razini od 7.500 novih stanara. Ovaj „višak“ stanova ostaje prazan. Tek se manji dio iznajmljuje turistima a podstanarima još manji. Slično je i u drugim glavnim gradovima Zapadnog Balkana ali i u Hrvatskoj u većim gradovima.

Dezinformacijama protiv turizma

Nedavno je objavljena vijest da Zagreb ima čak 50.000 praznih stanova https://www.index.hr/vijesti/clanak/u-hrvatskoj-postoji-gomila-praznih-stanova-koji-se-ne-prodaju-niti-iznajmljuju/2446191.aspx Nedugo prije objave ove vijesti u javnosti su se pojavile optužbe po kojima je rast turističke potražnje za smještajem u domaćinstvu / stanovima krivac za nedostatak stanova na tržištu nekretnina, osobito u segmentu podstanarstva https://www.poslovni.hr/hrvatska/veliki-problemi-za-podstanare-u-hrvatskoj-dva-podrucja-drzave-nekima-su-prakticki-nedostupna-4371611 . Tada je konstatirano da nema praznih stanova jer se svi takvi iznajmljuju turistima.
Slično se moglo čitati u našim medijima o stanju u Portugalu https://www.index.hr/vijesti/clanak/portugal-ce-iznajmljivati-prazne-stanove-slagao-se-vlasnik-s-tim-ili-ne/2451292.aspx .

Nagli obrat Portugala nakon privlačenja digitalnih nomada govori o popriličnom lutanju u lociranju izvora stanarskog problema i o izostanku prave, održive strategije. https://lidermedia.hr/poslovna-scena/hrvatska/portugal-razvija-prvo-selo-za-digitalne-nomade-trebamo-li-i-mi-135009 Odjednom digitalni nomadi više nisu dobro došli u Portugal jer navodno podižu cijenu nekretnina i utječu na manjak stanova na tržištu, osobito u segmentu stanodavca.

Nekretninski balon

Nekretninski balon nastaje na sasvim drugi način. Već opisani trend dugoročnog ulaganja ušteđenog novca u nekretnine na atraktivnim područjima prouzročen je konstantnim rastom cijena nekretnina. Cijene rastu iz nekoliko razloga. U kriznim vremenima vrijednost novca se čuva u nekretninama. U inflaciji novac zadržava vrijednost u nekretninama. Nekretnine možete koristiti, iznajmljivati i uvijek prodati po istoj ili višoj cijeni. „Domovinske investicije“ u svim prije navedenim zemljama privlače kupce nekretnina prema svojoj rodnoj zemlji gdje kupuju – da imaju. Te nekretnine ne iznajmljuju podstanarima iz straha da ne dođe do dugih i kompliciranih sporova s podstanarima zbog dugovanja.

U svim ovim zapadnobalkanskim i zemljama na Mediteranu zakonska i pravosudna rješenja baš i nisu najefikasnija  u zaštiti privatne imovine od zlorabljenja. https://n1info.hr/vijesti/ne-placa-racune-a-nece-napustiti-stan-kako-se-izboriti-s-losim-podstanarom/

U turističke svrhe se iznajmljuje tek manji dio onih nekretnina koje su povjerene na upravljanje tvrtkama ili rodbini od povjerenja. Slično se ponašaju i banke koje imaju veliki nekretninski portfelj u stanovima a ništa bolja nije ni država. Dakle velik broj novoizgrađenih stanova je – prazan. Kako potražnja i dalje raste iznad ponude (jer je velik broj stanova „zamrznut“), cijene nekretnina i dalje rastu.

Pranje novca

Rast cijena ohrabruje nove investitore, nove kupce nekretnina i stvara nove prazne stanove.
Gradnja stanova je jedan od najboljih načina „pranja“ novca, to je poznata činjenica već desetljećima. Kod nas u Rijeci se još danas prepričava „štorija“ o prvom riječkom neboderu koji je navodno izgrađen Al Caponeovim novcem. Kad se neevidentirani novac ulaže u gradnju nekretnina on dolazi obično preko neke banke ili investicijskog fonda i to iz neke ugledne zemlje.https://www.index.hr/vijesti/clanak/bivsi-talijanski-ministar-osudjen-zbog-korupcije-cuvao-je-milijune-u-zagrebu/2077918.aspx  Česte su i transakcije u gotovom novcu. To je osobito došlo do izražaja kod promjene valute, hrvatske kune u euro. Tek povremene „provale sustava“ donose na površinu tragove novca. https://www.poslovni.hr/financije/u-hrvatskoj-stotine-tisuca-eura-peru-cak-i-umrli-4338937 https://www.poslovni.hr/regija/u-srbiji-84-stanova-prodano-za-gotovinu-sumnja-se-na-pranje-novca-4239306

Rat u Ukrajini

Dodatan pritisak na rast cijena nekretnina, po kojima je Beograd postao rekorder u regiji,  stvara rat u Ukrajini. Zbog rata su deseci tisuća izbjeglih Ukrajinaca i Rusa svoje utočište pronašli u gradovima Zapadnog Balkana i u Hrvatskoj ali najveći broj njih, pronašlo je svoje novo stambeno i poslovne okruženje u Beogradu. https://www.tportal.hr/biznis/clanak/vrtoglave-cijene-nekretnina-i-u-hrvatskom-susjedstvu-prosjecna-cijena-kvadrata-u-beogradu-veca-nego-u-zagrebu-foto-20221024 . Tako nagli pritisak na kupovinu nekretnina od strane financijski dobro stojećih novih kupaca dodatno je pokrenuo rast cijena nekretnina.

Prodaja nekretnina ili najam

Nema dileme da je prodaja nekretnina jedini ozbiljan posao s nekretninama. Tu se okreće veliki novac. Za onu vrijednost koja se ostvari jednom kupoprodajnom transakcijom trebalo bi iznajmljivati nekretninu u prosjeku 20 i više godina. Neusporediv je prinos prodaje i najma jer je nekretnina dugoročno i trošak, pogotovo ako se iznajmljuje. https://n1info.hr/biznis/koliko-se-doista-moze-zaraditi-od-iznajmljivanja-stana/?fbclid=IwAR2TzaqCE3kHTHXdNL8VqN35U4OhAzWjrxjy6j5pspgvay2_q9XqqnOHP10

Depopulacija ruralnih krajeva

Snažan trend depopulacije ruralnih krajeva i odljev stanovništva prema regionalnim urbanim centrima dodatna je „kap ulja na vatru“ „nekretninskog booma“ u urbanim centrima. Policentričan razvoj i uvođenje svih životno važnih društvenih sadržaja u moderno selo na ruralnom području trebali bi biti odgovor na ovakvo stanje koje prijeti „pucanjem balona“.

Turizam je rješenje a ne problem

Razvojem obiteljskog turizma na ruralnim područjima može se usporiti, zaustaviti, na koncu i preokrenuti trend depopulacije ruralnih krajeva. Recepti su poznati iz alpskog područja razvijenih zemalja Europske unije.
Što se pak velikih gradova tiče i bujajuće izgradnje stanova koji će ostati prazni, možda mogu razmisliti o poreznim škarama kod takvih investicija ? Veći porez za prazan stan a manji za pun, pa makar i turistima, bilo bi stimulativno rješenje. Zauzeti stan donosi višestruku korist jedinici lokalne samouprave ali i cijeloj zajednici. Možda bi se od “ovog kraja trebalo početi raspetljavati klupko “?  Prije nepromišljenih izjava i površnih primjedbi  treba dobro „uroniti“ u problem i shvtiti što se zapravo događa.
www.nedopinezic.com

Objavljeno

BOOKING.COM UVODI PREPORUKE ZA ODRŽIVO PUTOVANJE

Održivo je novo digitalno

Tim je riječima otvoren nedavno održani najveći svjetski turistički kongres u Berlinu, ITB koji je bio u znaku održivosti.

Gašenje svjetla za spas svijeta

Na današnji dan, kad simboličnim gašenjem svjetala šaljemo poruku o potrebi očuvanja eko sustava, održivosti našeg planeta, želim još jednom naglasiti da jedini mogući razvoj turizma je održivi.

Na valu opće prihvaćene misije održivog poslovanja našla se i najveća, u svijetu najviše korištena, platforma za rezervaciju smještaja – booking.com. Platforma je osmislila savjete za održivo putovanje kao i oznaku za pružatelje usluga smještaja koji posluju održivo.

7 savjeta za održiva putovanja

Savjeti su turističke putnike su jednostavni, ima ih sedam.
Imajući u vidu da je sve veća svijest putnika o njihovom utjecaju na okoliš tijekom putovanja, putnici žele naći način kako da podrže lokalnu zajednicu i zaštite okoliš u destinaciji koju posjećuju. Ključno je ograničiti štetan utjecaj na okoliš, podržati i poticati lokalne zajednice i lokalnu kulturu.

Savjeti putnicima

1. Rezervirajte aranžman putem organizatora putovanja koji potiče lokalnu zajednicu
2. Zaobiđite popularne turističke lokacije
3. Pokupite jedan komad otpada kada budete odlazili
4. Putujte lokalno, putujte vlakom, dijelite prijevoz ili kompenzirajte emisiju co2
5. Koristite boce za vodu od metala ili stakla
6. Kupujte lokalno
7. Rezervirajte ekološki osviješten smještaj

Poštujući ove preporuke, ekološki osviješten putnik doprinosi:

1. Uključivosti lokalne zajednice u koristi od turizma
2. Smanjenu vršnih opterećenja poznatih kao „overtourism“ i boljem upoznavanju stvarnog života lokalne zajednice
3. Smanjenju nerazgradivog otpada u okolišu
4. Smanjenju emisije CO2
5. Smanjenju otpadnih plastičnih boca u prirodi
6. Podršci lokalnog gospodarstva i smanjenju emisije CO2
7. Udruženju napora za očuvanje eko sustava

Uključenjem “velikih igrača” u pravila održivog turističkog putovanja željene promjene će se brzo dogoditi i osjetiti. Zato je dobro što prije se priključiti ovom velikom i neizbježnom globalnom trendu.

Više korisnih informacija o ovoj velikoj i važnoj inicijativi OTA platforme booking.com možete pronaći na sljedećim poveznicama:
https://partner.booking.com/hr/travel-sustainable
https://www.booking.com/articles/super-simple-sustainable-travel-tips.hr.htm 

Objavljeno

ITB BERLIN 2023. – SPORI POVRATAK KINE

Daleka Azija je posebna, najmnogoljudnija i najbrže rastuća ekonomska i turistička regija. Brojke s kojima operiraju kineske OTA platforme nekoliko su puta veće od onih europskih i američkih. Jedna od najvećih konzorcijskih OTA platformi je Trip.com group. Njihov volumen prometa u prvom tromjesečju ove godine bio je 350 milijuna putnika. Trip.com je platforma koja operira i izvan Kine i polako zauzima sve značajnije mjesto na svjetskom turističkom tržištu.

https://de.trip.com/?locale=de_de 

Na ITB kongresu njihov CEO Ray hen predočio je statističke podatke o turističkim kretanjima u godini oporavka. Posebno zanimljivi bili su podaci o promjeni navika turističkih putnika u razdoblju pandemije.
Kina se tek početkom ove godine počela otvarati nakon dugog perioda restrikcija uzrokovanih pandemijom Covida 19. Za vrijeme praznika, Kineske Nove Godine, reaktivirao se turistički promet u granicama Kine i prema inozemstvu na razinu od 85% u odnosu na 2019.

Neke nove navike dobile su značajan rast u vrijeme pandemije i postpandemije. Tako je porasla upotreba digitalne tehnologije u pretraživanju i kupovini turističkih aranžmana. Pri tome je kupovina aranžmana na dan polaska rasla 2022. za 31,2 % da bi u 2023. rasla za nešto manjih 25% u odnosu na 2019. Slično se događa i s kupovinom aranžmana jedan do tri dana prije polaska. Na to se također odlučuje sve veći broj putnika s rastom ¼ svih rezervacija.
Raste i potražnja za paketima let + hotel osobito u segmentu visoke klase i najskupljih aranžmana.

Jedna nova pojava neobična za zapadne običaje putovanja je rezerviranje ponuđenih paketa uz mogućnost naknadnog unošenja datuma putovanja.
Zbog sporijeg oporavka Kine svjetski se turizam se još uvijek nije vratio na volumen prometa iz 2019. iako su mnoge destinacije, koje ne ovise o tržištu daleke Azije, taj volumen već dosegle u 2022. Među njima je i Hrvatska.

Nove generacije kineskih turista izrazito su vezane uz digitalnu tehnologiju i sva buduća putovanja generacije Z nisu zamisliva bez vrlo efikasnih digitalnih alata koji teže ka potpunoj automatizaciji. Netko će to smatrati korakom ka dehumanizaciji ali svako tržište ima svoje zakonitosti.  Za uspjeh u poslovanju sa svakim zasebnim tržištem treba poštivati te posebnosti.

Iz Berlina

Nedo Pinezić

Objavljeno

ITB BERLIN – VARLJIV OPORAVAK

Internacionalna turistička burza Berlin – ITB

Ovogodišnje izdanje najveće svjetske turističke burze ITB u Berlinu događa se nakon stanke od dvije godine.
U te dvije godine došlo je do ogromnih promjena koje su vidljive već i na samom putovanju prema Berlinu: zrakoplovne linije koje kasne po sat vremena bez obrazloženja i isprike, hoteli u Berlinu koji su veliki dio usluga digitalizirali pa je onaj profesionalno – srdačni prijem nestao, autobusne linije iz centra grada prema sajmu koje su jako reducirane, manji broj izlagača i manje pompozno predstavljanje, kongres bez najvećih svjetskih imena u putovanjima i turizmu, bez prevoditelja… Smanjen je čak i broj „okrjepnih stanica“ po holovima, sve je nekako skromnije u odnosu na 2019. godinu.

Ipak, i dalje je ITB najveća svjetska turistička burza a ITB kongres s 400 govornika u 4 kongresne dvorane također najveći i najznačajniji.
Broj tema je smanjen ali značaj nije.

Kao i do sada kongres se otvara predstavljanjem šire slike kroz uvodno izlaganje prof. dr. Clemens Fuesta, predsjednika IFO instituta – Leibniz instituta za ekonomska istraživanja na Univerzitetu Munchen. Ovaj institut provodi istraživanja svaka tri mjeseca kroz koja iz realnog sektora dobiva vrlo značajne informacije. Praćenjem trendova u tako kratkim intervalima dobiva se vrlo jasna ukupna ekonomska slika. To se stanje odražava na mnoge aspekte profesionalnog i privatnog života kao i na sam turizam.

Ono što je svojevrsni paradoks trenutačne situacije je to da potražna za turističkim putovanjima raste dok u isto vrijeme efekti inflacije i porasta kamata negativno utječu na raspoloživa financijska sredstva za putovanja. To bi moglo dovesti do povećanja potražnje za kraćim putovanjima i dužim ali jeftinijim putovanjima u 2024. godini. U dobrom balansiranju između potreba putnika i ponude turističkih tvrtki sve veću ulogu ima digitalna tehnologija.

Pokušaj vraćanja na „stare postavke“, prije pandemije, dr. Fuest vidi kao pogrešan način razvoja. Potrebne su inovacije, eksperimenti na osnovu iskustva stečenih u kontinuiranom kriznom okruženju. Pandemija Covid 19 nas je pripremila na nove pandemije a kriza koju je izazvao rat u Ukrajini na nove krize osobito u sektoru energetike i hrane.

Digitalizacija, ljudski resursi, održivost, tri su osnovna pojma koja obilježavaju turizam danas.
Digitalizacija se ubrzano razvija i postaje glavni alat ne samo marketinga i prodaje već i upravljanja procesima.

Turizam je ipak, prije svega, ljudska, humana interakcija pa digitalna tehnologija i robotika ne mogu potpuno nadomjestiti ljudsku radnu snagu u turizmu. Ona je vrlo deficitarna u cijeloj Europi.

Tu dolazimo d drugog apsurda. Razvijene zemlje pozivaju i zapošljavaju radnu snagu iz zemalja u razvoju i nerazvijenih zemalja da bi u isto vrijeme potpomagale programe za bolji život tih zajednica koje ubrzano stare i ostaju bez radno aktivnog, produktivnog stanovništva.

Integracija imigranata je važan proces za razvijene zemlje ali do koje mjere se može „crpiti“ najvažniji dio stanovništva iz krajeva koji već trpe zbog toga ? U budućnosti će se sve više razvijati turistička ponuda na globalnom jugu gdje će se kroz takav razvoj zapošljavati stanovništvo koje bi inače emigriralo. To će stvarati nove probleme na globalnom sjeveru na kojemu će se i dalje osjećati nedostatak radne snage u ugostiteljstvu i turizmu.

Potreban je sasvim nov pristup prema radnicima s puno više fleksibilnosti. Oni koji će i dalje imigranti u globalni sjever trebaju dobiti svu moguću pomoć za integraciju.

Neodrživa održivost

Slično je i s održivošću. Svi govore o održivosti ali isto tako računaju na povećanje broja dolazaka turista, na veći broj dolaznih letova pa se ta kontradikcija želje za što većih stupnjem održivosti uz istovremeno povećanje volumena prometa sve više ocrtava kao paradoks.

U novonastalom održivom pristupu ima i mnogo „zelenog pranja“ gdje se uz korištenje obilatih financijskih fondova prikazuje poslovanje „zelenijim“ nego što ono u stvari i je. U tome prednjače velike turističke kompanije. Ova situacija uz bujanje birokratskog aparata zaduženog za kontrolu i upravljanje pravilima održivosti dovodi u pitanje iskrenost ponuđača a time i povjerenje potrošača, turističkog putnika.

Umjesto ovakvog pristupa tumačenju EU taksonomije, dr. Fuest predlaže mjerenje „ugljičnog otiska“. Smanjenje emisija CO2 konačan je strateški cilj programa dekarbonizacije ali i jedan od važnijih ciljeva održivosti turističkih putovanja.

Turizam se nalazi u stanju transformacije

Turistički sektor i dalje treba prakticirati elastičnost, fleksibilnost u poslovanju i graditi sustav koji je otporan na krizna stanja. Proizvode koje treba prioritetno razvijati  su oni koju su se pokazali najotpornijima u pandemiji. To je svakako planinski turizam, aktivni turizam, turizam manjih grupa, individualni turizam, baby boomersi su financijski najjači, najstabilniji segment putnika.

Polarizacija na one koji imaju dobar budžet za putovanja i one koji su osjetljiviji na cijene dodatno će rasti. Briga za okoliš, jasno prikazivanje svih konkretnih postupaka za smanjenje štetnih utjecaja na okoliš iznimno su važni u turizmu.

Putovanja željeznicom će rasti, povećavat će se korištenje tekućeg vodika kao goriva, zračni prijevoz će i dalje biti pod snažnim pritiskom za korištenje okolišno prihvatljivog goriva.

Sve nam govori da brojke turističkog prometa koje nas uvjeravaju da se vraćamo na „staro normalno“ mogu biti varljive. Fizički i financijski promet se vraćaju kao posljedica preduge socijalne izolacije u vrijeme pandemije. Međutim poslovni sektor je doživio velike šokove i promjene i nije se operativno ni financijski potpuno oporavio. Kućni proračuni obitelji turističkih putnika bit će u sve većem opterećenju prouzročenom učincima inflacije. Cijene roba i usluga široke potrošnje, osobito energije i hrane će rasti iznad realnog rasta plaća.

Zato unatoč odličnim prognozama za 2023. godinu, turistički se sektor mora već sada pripremati na 2024. i 2025. koje donose nove izazove.
Iz Berlina
Nedo Pinezić