Objavljeno

ŠTO ČEKA MALE OBITELJSKE IZNAJMLJIVAČE OD 1.1. 2025. ?

Usvojen paket zakona za smještaj u domaćinstvu

Od 1.1.2025. nastupaju promjene po osnovi čak pet zakona koji svi utječu na usluge smještaja u domaćinstvu: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Zakon o porezu na dohodak, Zakon o porezu na nekretnine, Zakon o PDVu i Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje obavezu dobivanja pisane suglasnosti  od strane 2/3 suvlasnika zgrade za podnošenje zahtjeva za utvrđivanje kategorizacije stana zbog iznajmljivanja turistima. Obavezne su suglasnosti neposrednih susjeda te susjeda s kojim predmetni stan dijeli pregrade poda, stropa i zidova. Isto su dužni ishoditi i svi postojeći iznajmljivači u zgradama u roku od 5 godina od dana stupanja na snagu ovog zakona. Ako se takve suglasnosti ishode onda nositelj rješenja o odobrenju za iznajmljivanje stana / apartmana turistima mora platiti dvostruku pričuvu.

Zakon o porezu na dohodak

Zakon o porezu na dohodak propisuje povećanje „granica“ iznosa paušalnog poreza na dohodak od iznajmljivanja smještaja turistima  i to 100 do 300 eura po krevetu uključujući pomoćne za 1. kategoriju razvijenosti turističke destinacije, 70 do 200 eura za 2. kategoriju, 30 do 150 eura za 3. kategoriju i 20 do 100 eura za 4. kategoriju. Ako JLS ne donesu odluku u propisanom roku tada se primjenjuju sljedeći iznosi : 200 eura za 1., 135. za 2., 90 za 3. i 60 za 4. kategoriju razvijenosti turističke destinacije.

Zakon o porezu na nekretnine

Zakon o porezu na nekretnine donosi obavezu plaćanja poreza po metru kvadratnom nekretnina koje se ne koriste za stalno stanovanje ili dugoročni najam (min. 10 mjeseci). „Granice“ za utvrđivanje iznosa poreza su 0,6 do 8 eura. 80% od tog poreza ostaje jedinici lokalne a 20% jedinici regionalne samouprave. Ovaj porez neće plaćati pružatelji ugostiteljskih usluga u domaćinstvu koji te usluge pružaju u objektu u kojemu stanuju, odnosno imaju prebivalište, osim ako ne stanuju u zgradama s više od četiri stana različitih vlasnika.

Zakon o PDVu

Izmjenama Zakona o PDV-u „podignut je prag“ za obavezni ulazak u sustav PDV-a s dosadašnjih 40.000 na 60.000 eura.

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti

Izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti se pružatelji ugostiteljskih usluga u domaćinstvu dijele na „domaćine“ i „rentijere“. „Domaćini“ su oni iznajmljivači koji imaju prebivalište u istoj županiji u kojoj i iznajmljuju smještaj turistima i na otoku Pagu. Bez obzira na prebivalište „domaćini“ nisu iznajmljivači koji iznajmljuju smještaj turistima u zgradi s više od četiri stana različitih vlasnika. Oni i svi ostali koji nisu „domaćini“, postaju ovim zakonskim izmjenama „rentijeri“. Cilj ovakve podjele iznajmljivača je veće porezno opterećenje onih koji su proglašeni „rentijerima“ od onih koji su „domaćini“. Ovim se zakonom osim toga propisuje da se nova rješenja o kategorizaciji izdaju samo ako nisu zabranjena odlukom predstavničkog tijela JLS a shodno primjeni odredbi Zakona o turizmu. Također se produljuju privremena rješenja za 15.000 iznajmljivača zbog objektivnih razloga za sljedeće dvije godine ali se u istom Zakonu poništava mogućnost izdavanja takvih rješenja nakon stupanja na snagu zakona.

Koje su posljedice navedenih zakonskih rješenja ?

Svi nositelji rješenja o odobrenju za iznajmljivanje smještaja turistima u zgradama s više od 4 stana različitih vlasnika imaju drukčije, teže uvjete za iznajmljivanje od ostalih. Njihova rješenja se retrogradno  poništavaju ako u roku od 5 godina se ishode suglasnost 2/3 suvlasnika zgrade.

Paušalni porez na dohodak od iznajmljivanja smještaja turistima u većini turističkih destinacija poskupljuje minimalno 5 puta. Veći paušal će jednako plaćati iznajmljivači koji su proglašeni „domaćinima“ kao i oni koji su proglašeni „rentijerima“.

Porez na nekretnine će plaćati svi iznajmljivači koji ne stanuju na istoj adresi na kojoj iznajmljuju smještaj makar živjeli u istoj županiji i bili tretirani kao „domaćini“. Porez na nekretnine će plaćati i oni iznajmljivači koji stanuju na istoj adresi na kojoj iznajmljuju smještaj turistima ako je to adresa zgrade s više od 4 stana različitih vlasnika. Ovaj će porez plaćati i svi iznajmljivači koji su proglašeni „rentijerima“.

Iznajmljivači koji su do sada prelazili godišnji prihod od 40.000 do 59.000 eura i silom zakona ušli u sustav PDVa, u idućoj godini mogu izaći iz sustava PDVa jer je „prag“ podignut na 60.000 eura.

U svim turističkim destinacijama 1. i 2. kategorije može se obustaviti izdavanje novih rješenja o odobrenju za iznajmljivanje smještaja turistima ako predstavnička tijela JLS donesu takvu odluku prema odredbama Zakona o turizmu. Bez obzira na opravdanost zahtjeva, stupanjem na snagu Izmjena i dopuna Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, prestat će se izdavati privremena rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga.

Koliki je stvaran porast troškova za male obiteljske iznajmljivače ?

Prosječno hrvatsko domaćinstvo raspolaže sa šest kreveta i ostvaruje 6.000,00 eura prihoda. Novim fiskalnim i parafiskalnim opterećenjima koja se nadodaju na ona stara (turistička pristojba, komunalna naknada, posebna naknada za zbrinjavanje otpada, RTV pristojba…)  uz troškove poslovanja, ukupni se prosječni troškovi penju na 54%.

To je bez „amortizacije“, odnosno rezerviranih sredstava za interventno i redovito održavanje. Uz taj trošak, ukupni se prosječni trošak penje na 70%. Govorimo o „rentijerima“, odnosno „domaćinima“ koji ne stanuju na istoj adresi na kojoj iznajmljuju smještaj turistima. „Domaćini“ koji stanuju na istoj adresi gdje iznajmljuju imaju nešto povoljniju situaciju.

Naši izračuni pokazuju da se noćenje u špici sezone više neće moći nuditi ispod cijene od 50 eura po osobi.  Znamo svi da cijene strmoglavo padaju udaljavanjem od špice sezone pa se ista usluga nudi i za 15, čak 13 eura u ranim predsezonskim i kasnim posezonskim terminima. Sama špica turističke sezone traje maksimalno 37 dana. To je period kad se traži krevet više. Ovo vrijedi za sve vrste smještaja.

Neutemeljena podjela na „domaćine“ i „rentijere“

Domaćinstvo

Što se tiče pokušaja različitog tretiranja nositelja rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu i na obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu, taj je pokušaj unio više nereda nego reda. Naime sama definicija zakonske osnove za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu govori da su svi nositelji rješenje o odobrenju, članovi domaćinstva – domaćini.

Rentijerstvo je pak pojam koji se nikako ne može vezati uz nositelja rješenja o odobrenju za pružanje usluge smještaja turistima jer on ne može ovlastiti drugu osobu da po tom rješenju pruža usluge umjesto njega. Dakle iznajmljivač, član domaćinstva, domaćin, nositelj rješenja osobno je angažiran na poslovima pružanja usluge i osobno odgovara zakonski za te usluge, osobno je i porezno terećen.

Rentijerstvo

Rentijerstvo podrazumijeva jedan drugi oblik stjecanja dohotka od nekretnina na način da vlasnik nekretnine nije osobno angažiran u bilo kakav posao vezan za prihod od te nekretnine. Dapače, vlasnik takve nekretnine prebacuje odgovornost i poslove održavanja, upravljanja tom nekretninom na drugu osobu. Takvih modela stjecanja dohotka od nekretnine ima i u turizmu ali ne kod pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Rentijerski se odnosi javljaju kod obrta i trgovačkih društava gdje je moguće unajmljivanje nekretnine, plaćanje rente najmodavcu i stjecanje dohotka od te nekretnine najmom iste trećoj osobi. Jedan od oblika rentijerstva je i dugoročni najam stana podstanarima.

Loša priprema donosi loše zakone

Ni jedna primjedba koja je podnesena u periodu savjetovanja sa zainteresiranom javnošću, bilo po pitanju poreza, upravljanja zgradama ili zakona o ugostiteljskoj djelatnosti nije prihvaćena. Međutim moram primijetiti da se ovako opsežne i duboke promjene cijelog seta zakona ne bi trebale događati na ovakav način.

Prvo treba imati relevantne i provjerene ulazne podatke oko kojih se moraju složiti sve zainteresirane strane. Kad su podaci neupitno validni to takvog suglasja i dolazi.

Drugo, oko ciljeva koje se želi postići zakonskim promjenama treba razgovarati sa zainteresiranim dionicima. To su prije svega jedinice lokalne samouprave na koje pada veći dio tereta provođenja novih zakonskih propisa. Zatim su tu građani iznajmljivači iz različitih područja i različitih ciljnih skupina jer njih direktno ove promjene pogađaju.

Treće, sve treba staviti u kontekst ekonomsko – političkih zbivanja u Europi i stanju na emitivnim turističkim tržištima. Imajući u vidu ekonomski pad i političku nestabilnost na važnim emitivnim tržištima i gospodarskim osloncima Europske unije, poput Njemačke, Francuske, Italije, Velike Britanije… naredna turisička sezona biti će vrlo neizvjesna.

Ratne krize u Europi i na bliskom istoku također imaju negativan učinak na turistička kretanja. Ekonomska kriza uzrokuje pad kupovne moći a politička na uzdržanost od putovanja. Sve navedeno upućuje da se proces ovih zakonskih promjena nije vodio na dobar način ni u pravo vrijeme.

Hrvatska napušta dobro uređen sustav „kratkoročnog najma“ ?

Hrvatska je do ovih zadnjih zakonskih promjena imala najuređenije tržište privatnog smještaja u Europi. To nam je i službeno priznato. Uvođenjem disruptivnih elemenata u taj sustav on više neće biti isti. Doći će i do problema kod primjene određenih odredbi. Puno toga treba razjasniti pravilnicima, provedbenim aktima zakona. 2025. će biti dosta konfuzna godina.

Težak udarac za najosjetljivije skupine iznajmljivača

Prema informacijama koje sam dobio u kontaktu s upućenim osobama, broj odjava u svim ispostavama Ureda za gospodarstvo raste iz dana u dan. Kulminacija se očekuje između Božića i Nove Godine, jer se smještaj mora odjaviti u ovoj godini kako ne bi prouzročio porezna terećenja od 1.1. iduće godine.

Ne mogu procijeniti o kojem se postotku radi ali pad kapaciteta će biti značajan. Najveći udar trpe oni najmanji i financijski najslabiji iznajmljivači. To su mahom umirovljenici, njih oko 40.000. Oni se ne mogu nositi sa sve većom konkurencijom, nisu kreditno sposobni niti u takvim godinama da bi mogli ulaziti u veće investicije. Zato je njihova ponuda skromnija i cjenovno niža.

Druga velika skupina na udaru su vlasnici stanova u gradovima. Mnogi se ne žele boriti u idućih pet godina sa susjedima oko suglasnosti pa je prenamjena i prodaja takvih stanova u porastu. Jedan dio će se preorijentirati na najam stranim radnicima (do 4 radnika ne treba suglasnost suvlasnika zgrade) a dio ide u prodaju također najviše strancima. I tu se smanjuje turistički kapacitet. Tako da su zapravo ciljevi ove velike reforme ispunjeni. Smanjit će se legalni turistički smještaj.

Najteže iskušenja za male obiteljske iznajmljivače tek dolazi provedbom Zakona o turizmu

Zakon o turizmu je zapravo „točka na i“ cijele ove reforme kojom se želi promijeniti omjer smještaja u domaćinstvima i onoga u resortima u korist resorta. Sve je napravljeno da to uspije. Privatni vlasnici stanova su ograničeni u mogućnostima legalnog iznajmljivanja turistima, opterećeni su fiskalnim i parafiskalnim davanjima, troškovi života i održavanja stanova rastu i sve dovodi do točke nemogućnosti održavanja nekretnine. To vodi do prodaje nekretnina.

S druge strane se za velike investicije u resorte daju značajne beneficije poput oslobađanja od poreza na dobit 10 godina, opraštanja 50% glavnice kredita HBORa, sufinanciranje takvih projekata iz posebnih fondova namijenjenih potpori projekata od posebnog značaja. Pri tome svaka investicija veća od 40 milijuna eura smatra se strateškom, od državnog interesa pa se s njome i upravlja s državne razine.

Pored toga omogućeno je etažiranje smještajnih jedinica u hotelu i prodaja istih kupcima kojima se omogućuje iznajmljivanje kupljenih smještajnih jedinica putem menadžmenta resorta. Sve je to dio programa razvoja „održivog turizma“. Ukidanjem jedne vrste legalnog turističkog smještaja otvara se prostor za izgradnju druge vrste turističkog smještaja. Pri tome imamo i onu treću koja je van svake rasprave i van sistemskih reformi – to je nekomercijalni turistički smještaj, vikend kuće i stanovi.

Nezaustavljiva gradnja za prodaju

„Apartmanizacija“, odnosno bolje rečeno stanogradnja u turističkim destinacijama se, bojim se, više ne može obuzdati. Dapače, prodajom nekretnina od strane domicilnog stanovništva, što će biti posljedica paketa zakona protiv iznajmljivača, postojeći objekti će se djelomično ili u potpunosti rušiti i u rekonstrukciji će se težiti maksimalnoj izgrađenosti terena. To se već događa, primjera ima svugdje, od Crikvenice, preko Opatije pa diljem jadranske obale.

Izgradnjom turističkih naselja mješovite namjene, resorta, „apartmanizacija“ će se podići na novu razinu i to na samoj obalnoj crti. Prenamjena autokampova u kamp resorte vodi također prema povećanju „apartmanizacije“. Samo su ovdje apartmani „mobilni“ . Koliko god stvari prikazivali na način kojega smo zamislili, stvarnost s vremenom sve demantira.

Priča o „suzbijanju apartmanizacije“ je zapravo „dimna zavjesa“ za novi ciklus „apartmanizacije“ jadranske obale ali u sasvim novom obliku. Dobro osmišljeni „PR“ donosi kratkoročno rezulatate ali s vremenom istina izbije na vidjelo. Tako je prije nekoliko dana ekipa stranih novinara provjeravala koliko je zaista Hrvatska orijentirana prema obnovljivim izvorima energije – kućnim solarnim elektranama. Dobivene podatke službenih tijela provjeravali su snimkama drona. Naravno da stvarnost nije bila onakva kakvom se prikazuje na papiru. To i je osnovni problem. Oni koji stvaraju sliku u javnosti ,utječu na zakone, uvjete života i poslovanja ne žive u našoj stvarnosti. Njihova stvarnost je drukčija.

www.nedopinezic.com

Objavljeno

ŠTO DONOSE IZMJENE ZAKONA O UGOSTITELJSKOJ DJELATNOSTI ?

Turisti proglašeni „teroristima“ a domaćini rentijerima ?

Prijedlogom Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti predloženo je nekoliko spornih izmjena Zakona. U članku 30a se objašnjava kako se dosadašnji iznajmljivači – pružatelji ugostiteljskih usluga u domaćinstvu i OPG-u dijele na „domaćine“ i „rentijere“.

„Domaćini“ se definiraju kao nositelji rješenja o odobrenju za pružanje ug. usluga koji imaju prebivalište u istoj županiji u kojoj su vlasnici nekretnine za pružanje usluga. Međutim nisu „domaćini“ ako pod istim uvjetima pružaju usluge u domaćinstvu koje je u stanu u stambenoj zgradi s više od četiri stana različitih vlasnika. Ti nositelji rješenja se proglašavaju „rentijerima“ kao i svi ostali koji imaju prebivalište izvan županije u kojoj su vlasnici nekretnine za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Iako namjera ovakve podjele nije baš do kraja jasna, može se naslutiti da će u nekom narednom razdoblju „rentijeri“ biti dodatno porezno opterećeni. No, ono što je svakako sporno to je da se uopće pojam „domaćina“ na ovakav način zakonski definira. „Dobar domaćin“ je pojam koji spada u razinu kvalitete usluge i svrstava se u domenu marketinga. Za takvu „titulu“ potrebno je ispuniti kriterije uslužnosti koje traže i nagrađuju gosti.

Gosti već i sada kroz reviewe (brojčane i pisane ocjene smještaja po elementima usluge) dodjeljuju status dobrog domaćina na najvećim OTA platformama. Mišljenje gostiju je iznad zakonskih odredbi pa čak i iznad „zvjezdica“ u kategorizaciji jer je to ono što čini razliku u tržišnoj poziciji ponuditelja. Ocjene dobrog domaćinstva, čistoća, sigurnost su i dalje najvažniji elementi kvalitete smještaja. Zato je pokušaj zakonskog određivanja „domaćina“ – promašaj.

Isto tako „rentijer“ je pojam za ubiranje najamnine bez uloženog rada, što nikako nije slučaj kod usluge smještaja turistima. Smještaj se mora čistiti kod svake smjene gostiju, posteljina prati i glačati, svi uređaji redovito održavati i slično. To svakako netko radi. „Rentijerstvo“ više spada u domenu dugoročnog najma stana, poslovnog prostora, garaže, parkirališta i slično. Znači ni ovom pojmu nije mjesto u Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti.

Ako bismo još propitivali razliku između „domaćina“ koji živi u istoj županiji ili onog u susjednoj ili nekom drugom dijelu Hrvatske ili pak onog koji pruža uslugu smještaja turistima u stanu u zgradi s više od četiri stana različiti vlasnika i onoga koji pruža tu uslugu u isto takvoj zgradi jednog vlasnika, onda očito takva odredba nema smisla.

Turisti  su “teroristi” jedini remetitelji kućnog reda ?

Što se tiče suglasnosti 80% (67%) vlasnika stanova u zgradama s više od četiri stana različitih vlasnika za podnošenje zahtjeva za kategoriziranje smještaja i odredbe o retrogradnom traženju takve suglasnosti za postojeća rješenja o odobrenju za pružanje usluga smještaja – one su protuustavne. Da bi bile ustavne turiste bi trebalo proglasiti „teroristima“, odnosno onom skupinom podstanara koja jedina drastično narušava kvalitetu života ostalih vlasnika stanova. Ako se budu izvodili dokazi u budućim sudskim postupcima dokazat će se upravo suprotno.

Daleko više ima narušavanja kvalitete života stanara od strane ostalih stanara nego od strane turista.

Priuštivo stanovanje jedino u apartmanima građana ?

Također teza da iznajmljivanje stanova turistima smanjuje dostupnost stanova podstanarima po priuštivim uvjetima nije obranjiva. U Hrvatskoj imamo 600 000 praznih stanova, samo 120 000 nositelja rješenja o odobrenju iznajmljivanja stanova turistima pa je već na prvi pogled vidljivo da je u turizmu angažirano manje stanova od onih koji i dalje imaju status praznih.

Na primjer u gradu Rijeci imamo 14.000 praznih stanova a manje od 2.000 rješenja o odobrenju iznajmljivanja stanova turistima. Ukupni turistički kapacitet grada Rijeke je u svim kategorijama zajedno 5.000 kreveta na 100.000 stanovnika. Tu se turizam tek počeo događati i nema značajnijeg utjecaja, ni pozitivnog ni negativnog na stanovništvo. Dapače, treba ga poticati.

O visini lokalnih poreza  bise odluke  trebale donosit na lokalnoj razini

Inače što se lokalnih poreza tiče, oni se, kao prihodi jedinica lokalne samouprave, trebaju i određivati na toj razini, bez uplitanja središnje države. Nema nikakvog razloga da to tako ne bude. Sve što načelnik / gradonačelnik predloži a općinsko / gradsko vijeće prihvati past će na teret građana. Oni će ocijeniti  je li taj teret podnošljiv ili nije. Ako nije onda će na sljedećim izborima izabrati drugu vlast. Ako pak vlast predloži preniske poreze iz kojih neće moći servisirati javne potrebe, onda će doći u probleme zbog kojih će opet odgovarati biračima. To se zove demokracija.

Zato je porezna politika ozbiljna stvar koja se ne rješava „preko koljena“. Svaki dio Hrvatske je specifičan a ljudi koji tamo žive najbolje znaju svoje potrebe i mogućnosti. Porez mora biti blag i stimulativan za domicilno stanovništvo koje daje puni doprinos i porezni i ekonomski i društveni lokalnoj zajednici.

Lokalni porez mora biti stimulativan  u smislu privlačenja novih stalnih stanovnika odnosno mora biti najviši za porezne nerezidente koji  glavna porezna davanja plaćaju van Hrvatske i ne doprinose zajednici u istom omjeru kao lokalno stanovništvo. Tu su stvari potpuno jasne i ima niz primjera u zemljama i regijama Europske unije gdje su porezi na takav način regulirani.

Paket zakona protiv malih obiteljskih iznajmljivača

Do sada predstavljena zakonska rješenja kroz više zakona koji imaju zajednički nazivnik „paket zakona protiv malih obiteljskih iznajmljivača“ uzrokovat će velike potrese već u narednoj turističkoj sezoni. Smanjit će se broj registriranih, formalnih turista i povećati broj neformalnih i neregistriranih turista. Promijenit će se struktura vlasništva nad stanovima u priobalju u još veću korist stranaca. Past će i prihodi od turističke pristojbe. Započeti će pad prihoda od poreza na dohodak od imovine. Pojačat će se odljev domicilnog stanovništva i povećat priljev stranih radnika iz siromašnih zemalja dalekog istoka. Pogoršat će se susjedski odnosi u zgradama s više od četiri stana različitih vlasnika. To je samo početak „klizanja“ Hrvatske s pozicije sigurne zemlje u novu nesigurnost.

I to sve na pragu jedne od najizazovnijih godina u ovom stoljeću.

www.nedopinezic.com